使っていない土地を500万円以下で売るなら、譲渡所得から100万円引けます。
公開 2026年10月18日
低未利用土地等の100万円特別控除は、使われていない土地や、周辺に比べて利用の程度が著しく低い土地を、500万円以下（一定の区域では800万円以下）で売ったときに、譲渡所得から100万円を差し引ける特例です。令和2年7月1日から令和10年12月31日までの売却が対象です。
相続した田舎の土地や、使っていない空き地を安く手放すときに向いています。所有期間5年超、都市計画区域内、売った後に利用されることなどが要件で、市区町村長の確認書類が必要です。
その年の低未利用土地等の譲渡に係る譲渡所得から100万円を控除します。譲渡所得が100万円に満たない場合は、その譲渡所得の金額が上限です（国税庁 No.3226）。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 控除額 | 100万円（譲渡所得が上限） |
| 対象期間 | 令和2年7月1日〜令和10年（2028年）12月31日の売却 |
| 所有期間 | 売った年の1月1日で5年超（長期譲渡所得） |
| 税額への効果 | 長期譲渡所得の税率20.315%なら最大約20万円 |
長期譲渡所得だけが対象です。控除額100万円に対し、長期譲渡所得の税率は所得税15%・住民税5%・復興特別所得税（所得税額の2.1%）で合計20.315%なので、減る税額は最大で約20万円です。
国税庁 No.3226が挙げる要件です。すべて満たす必要があります。
| 要件 | 内容 |
|---|---|
| ① 土地の種類 | 都市計画区域内にある低未利用土地等（居住・事業などに使われていない土地、または周辺の同種の利用に比べて利用の程度が著しく劣る土地と、その上の権利） |
| ② 所有期間 | 売った年の1月1日で5年を超える |
| ③ 売る相手 | 配偶者、生計を一にする親族、内縁関係者、特殊な関係の法人など「特別な関係」の人でない |
| ④ 売却金額 | 土地の上の建物等の対価を含めて500万円以下。市街化区域、用途地域が定められた非線引き都市計画区域、所有者不明土地対策計画を作成した市町村の区域にある場合は800万円以下 |
| ⑤ 売った後の利用 | 売った後に、その土地が利用されること（買主の利用見込み） |
| ⑥ 分筆 | 同じ一筆の土地から前年・前々年に分筆された土地で、この特例を受けていない |
| ⑦ 他の特例 | 収用等の特別控除や事業用資産の買換えなど、他の譲渡所得の特例を受けていない |
※④の800万円枠は令和5年1月1日以後の譲渡から設けられたものです。自分の土地がどの区域にあるかは、市区町村の都市計画担当課で確認できます。
「低未利用土地」かどうかの判断は、売主の申告ではなく、市区町村が確認します。空き地、空き家の敷地、使っていない駐車場、耕作されていない農地（都市計画区域内）などが典型です。
確定申告書に次の書類を添付して、所轄の税務署に提出します。
市区町村長の確認書は、売買契約後に市区町村の担当課（都市計画課、空き家対策担当など）へ申請します。申請書の様式と必要書類は市区町村のサイトで公開されています。買主の利用見込みを示す書類（買主の申出書など）が求められるため、売買契約の時点で買主の協力を得ておく必要があります。
| 時期 | すること |
|---|---|
| 売却前 | 市区町村の担当課に、対象土地が低未利用土地等に当たるかを相談 |
| 売買契約 | 買主に、確認書の申請に協力してもらうことを伝える（利用見込みの申出） |
| 売却後 | 市区町村長の確認書を申請・取得 |
| 翌年2月16日〜3月15日 | 確定申告書に確認書と内訳書を添付して提出 |
相続した土地は、被相続人の取得時期を引き継ぐため、相続後すぐに売っても所有期間5年超を満たすことが多くあります。取得費が分からなければ売った金額の5%（概算取得費）です。
例：相続した空き地を400万円で売却、取得費不明、譲渡費用30万円
相続税を払った人は取得費加算の特例との関係を確かめてください。100万円控除は「他の譲渡所得の特例を受けていないこと」が要件なので、取得費加算と重ねて使えるかは、申告前に税務署か税理士に確認してください。売却金額が500万円を超える土地は対象外なので、売値の設定が特例の可否を左右します。
500万円（800万円）以下という金額の線が特例の可否を決めます。イエクラベのAI査定は、仲介で売った場合と買取に出した場合の金額を同時に出すので、売値がこの線のどちら側にあるかの見当を先につけられます。
当社は宅地建物取引業者ではありません。売買の媒介または代理は、当社の提携する宅地建物取引業者が行います。AI査定の結果は公開データにもとづく概算であり、売買価格を保証するものではありません。
Q低未利用土地の100万円控除とは？
都市計画区域内の使われていない土地などを500万円以下（市街化区域などでは800万円以下）で売ったとき、譲渡所得から100万円を控除できる特例です。令和10年12月31日までの売却が対象で、所有期間5年超が条件です（国税庁 No.3226）。
Qどんな土地が「低未利用土地」ですか？
居住や事業などに使われていない土地、または周辺の同種の利用に比べて利用の程度が著しく劣る土地です。空き地、空き家の敷地、使っていない駐車場などが典型で、市区町村が確認書で該当するかを確認します。
Q必要な書類は？
譲渡所得の内訳書、市区町村長の確認書（都市計画区域内・低未利用土地等・売却後の利用見込み・所有期間5年超・分筆の有無・800万円区域かを確認したもの）、売却金額が500万円（800万円）以下であることを示す売買契約書の写しなどです。
Q減る税金はいくらですか？
長期譲渡所得の税率は所得税・住民税・復興特別所得税で合計20.315%なので、控除100万円で減る税額は最大約20万円です。譲渡所得が100万円未満なら、その額が控除の上限です。
出典：国税庁 タックスアンサー No.3226 低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除／国税庁 タックスアンサー No.3258 取得費が分からないとき／国税庁 タックスアンサー No.3208 長期譲渡所得の税額の計算
500万円の線のどちら側か。仲介と買取、2つの価格を先に確かめられます。
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