不動産を売って利益が出ると譲渡所得税がかかります。長期20.315%・短期39.63%で、判定は売った年の1月1日時点。
税金の全体像です。マイホームの控除は 3,000万円の特別控除、相続した実家は 相続空き家の3,000万円控除 をご覧ください。
売って利益が出たときだけ、譲渡所得税がかかります。計算式は 売った金額 −（取得費 ＋ 譲渡費用）。
税率は、売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば 20.315%、5年以下なら 39.63%。引渡し日ではなく1月1日で判定するため、年をまたぐと税率が変わることがあります。
ただし、自分が住んでいた家なら3,000万円の特別控除があり、多くのケースで税金は出ません。
課税譲渡所得 ＝ 売った金額 −（取得費 ＋ 譲渡費用）− 特別控除
取得費が分からないときは、売った金額の5%を取得費とみなせます（概算取得費）。実際の取得費が5%より少ない場合も同様です。
親が何十年も前に買った家では、これが使われることが多くあります。ただし不利になりやすい扱いなので、契約書や領収書は片づけの前に探してください。
| 区分 | 所有期間（売った年の1月1日時点） | 所得税＋復興特別所得税 | 住民税 | 合計 |
|---|---|---|---|---|
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 15.315% | 5% | 20.315% |
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 30.63% | 9% | 39.63% |
「1月1日時点」で判定するという点を見落とさないでください。
2021年6月に買った家は、2026年6月に売っても、2026年1月1日時点では所有4年7か月で短期扱いです。2027年に入ってから売れば長期になり、税率はほぼ半分になります。
復興特別所得税は2013年から2037年まで、所得税額に2.1%を上乗せするものです。
| 特例 | 誰が使うか | 期限 |
|---|---|---|
| 居住用財産の3,000万円特別控除 | 自分が住んでいた家を売る人 | 住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで |
| 10年超所有の軽減税率 | 上の控除を使ってもなお利益が残る人 | 所有期間10年超（1月1日時点） |
| 被相続人の居住用財産（空き家）の3,000万円控除 | 相続した実家を売る人 | 令和9年（2027年）12月31日まで |
| 取得費加算 | 相続税を納めた人 | 相続開始から約3年10か月以内 |
| 譲渡損失の損益通算・繰越控除 | 売って損が出た人 | ★下記の注意 |
マイホームの3,000万円控除は → 3,000万円の特別控除
相続した実家の控除は → 相続空き家の3,000万円控除
所有期間が売った年の1月1日で10年を超えるマイホームなら、3,000万円控除を差し引いたあとの部分について、さらに低い税率が使えます。
| 課税長期譲渡所得 | 所得税＋復興特別所得税 | 住民税 | 合計 |
|---|---|---|---|
| 6,000万円以下の部分 | 10.21% | 4% | 14.21% |
| 6,000万円超の部分 | 15.315% | 5% | 20.315% |
3,000万円控除と併用できます。長く住んだ家を売る場合、実際に税金が出るのは相当まれです。
売って損が出た場合、給与所得などと損益通算し、控除しきれない分を翌年以後3年間繰り越せる特例があります。住宅ローンが残っている場合の要件は → 住宅ローンが残っている家を売る方法
★適用期限についての注意
国税庁のタックスアンサーは「令和7年12月31日まで」と記載していますが、令和8年度税制改正の大綱でこの特例の適用期限を2年延長することが明記され、改正法は令和8年3月31日に成立しています。ただし国税庁のページはまだ更新されておらず、延長後の正確な満了日を明記した一次情報は確認できていません。使う予定がある方は、必ず最新の国税庁の記載か税務署でご確認ください。
出典：国税庁「住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき」（No.3390）／財務省「令和8年度税制改正の大綱」
| 税 | 金額 |
|---|---|
| 印紙税（売買契約書） | 軽減後：1,000万円超5,000万円以下 1万円／5,000万円超1億円以下 3万円（令和9年3月31日までに作成する契約書） |
| 登録免許税（抵当権抹消） | 不動産1個につき1,000円 |
| 固定資産税・都市計画税 | その年1月1日の所有者に課税。引渡し日で日割り精算するのが一般的（法律上の義務ではなく慣行） |
費用の全体像は → 売却にかかる費用の一覧
出典：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」（No.7108）／法務省民事局「抵当権を抹消するための登記申請手続について」
売った翌年に申告します。令和7年分の受付期間は令和8年2月16日〜3月16日でした。
譲渡益が出ていなくても、3,000万円の特別控除や譲渡損失の特例を使うなら申告が必要です。「税金が出ないから申告しなくていい」ではありません。
まず、仲介と買取でいくらになるかを見てください。
この記事は一般的な制度の説明です。当社は税理士事務所ではありません。ご自身のケースで適用できるかどうかは、必ず税務署または税理士にご確認ください。当社は宅地建物取引業者でもなく、売買の媒介または代理は提携する宅地建物取引業者が行います。
Q売ったら必ず税金がかかりますか？
利益が出たときだけです。売った金額から取得費と譲渡費用を引いてマイナスならかかりません。自分が住んでいた家なら3,000万円の特別控除もあるため、税金が出ないケースは多くあります。
Q所有期間の5年は、いつからいつまでで数えますか？
取得の日から、売った年の1月1日までです。引渡し日までではありません。2021年6月取得の物件を2026年6月に売っても、2026年1月1日時点では5年未満なので短期（39.63%）になります。
Q取得費が分からない実家はどうなりますか？
売った金額の5%を取得費とみなす扱いがあります。2,000万円で売れば取得費は100万円とみなされ、譲渡所得は大きく残ります。空き家の3,000万円控除が使えるかどうかで結果が大きく変わるため、期限（令和9年12月31日）を先に確認してください。
Q住民税はいつ払いますか？
譲渡した年の翌年に確定申告を行い、住民税はその翌年度に課税されます。納付の時期は所得税とずれるので、資金の手当てにご注意ください。
仲介で売った場合と、買取に出した場合。手数料を引いた手取りまで並べて確認できます。
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