不動産を売って利益が出ると譲渡所得税がかかります。長期20.315%・短期39.63%で、判定は売った年の1月1日時点。
公開 2026年8月25日／最終更新 2026年9月3日
税金の全体像です。マイホームの控除は 3,000万円の特別控除、相続した実家は 相続空き家の3,000万円控除 をご覧ください。
譲渡所得税がかかるのは、売って利益が出たときだけです。計算式は、売った金額 −（取得費 ＋ 譲渡費用）。
税率は、売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば20.315%、5年以下なら39.63%。判定するのは引渡し日ではなく1月1日。年をまたぐと税率が変わることがあります。
自分が住んでいた家なら3,000万円の特別控除が使えます。多くのケースで税金は出ません。
課税譲渡所得 ＝ 売った金額 −（取得費 ＋ 譲渡費用）− 特別控除
取得費が分からないときは、売った金額の5%を取得費とみなせます（概算取得費）。実際の取得費が5%より少ない場合も同じ扱いです。
親が何十年も前に買った家では、この概算取得費が使われがちです。売り主にとっては不利に働きます。契約書や領収書は、片づけの前に探してください。
| 区分 | 所有期間（売った年の1月1日時点） | 所得税＋復興特別所得税 | 住民税 | 合計 |
|---|---|---|---|---|
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 15.315% | 5% | 20.315% |
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 30.63% | 9% | 39.63% |
見落とされやすいのが、1月1日時点という基準日です。2021年6月に買った家を2026年6月に売ると、2026年1月1日時点の所有期間は4年7か月。短期扱いになります。2027年に入ってから売れば長期。税率はほぼ半分です。
復興特別所得税は2013年から2037年まで、所得税額に2.1%を上乗せするものです。
| 特例 | 誰が使うか | 期限 |
|---|---|---|
| 居住用財産の3,000万円特別控除 | 自分が住んでいた家を売る人 | 住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで |
| 10年超所有の軽減税率 | 上の控除を使ってもなお利益が残る人 | 所有期間10年超（1月1日時点） |
| 被相続人の居住用財産（空き家）の3,000万円控除 | 相続した実家を売る人 | 令和9年（2027年）12月31日まで |
| 取得費加算 | 相続税を納めた人 | 相続開始から約3年10か月以内 |
| 譲渡損失の損益通算・繰越控除 | 売って損が出た人 | ★下記の注意 |
マイホームの3,000万円控除は → 3,000万円の特別控除
相続した実家の控除は → 相続空き家の3,000万円控除
売った年の1月1日で所有期間が10年を超えるマイホームは、3,000万円控除を引いたあとの部分に、さらに低い税率が使えます。
| 課税長期譲渡所得 | 所得税＋復興特別所得税 | 住民税 | 合計 |
|---|---|---|---|
| 6,000万円以下の部分 | 10.21% | 4% | 14.21% |
| 6,000万円超の部分 | 15.315% | 5% | 20.315% |
3,000万円控除と併用できます。長く住んだ家を売って実際に税額が残るのは、まれなケースです。
売って損が出た場合、給与所得などと損益通算し、控除しきれない分を翌年以後3年間繰り越せる特例があります。住宅ローンが残っている場合の要件は → 住宅ローンが残っている家を売る方法
★適用期限についての注意
国税庁のタックスアンサー（No.3390・No.3370）は2026年9月時点でも「令和7年4月1日現在法令等」版のままで、「令和7年12月31日まで」と表示されています。令和8年度税制改正の大綱（令和7年12月26日閣議決定）にはこの特例の適用期限を2年延長することが明記され、改正法（所得税法等の一部を改正する法律）は令和8年3月31日に成立・同日公布されました。延長後は令和9年（2027年）12月31日までの譲渡が対象になる計算です（大綱の「2年延長」から導いた値で、国税庁のページには未記載）。使う予定がある方は、最新の国税庁の記載か税務署でご確認ください。
出典：国税庁「住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき」（No.3390）／財務省「令和8年度税制改正の大綱」
| 税 | 金額 |
|---|---|
| 印紙税（売買契約書） | 軽減後：1,000万円超5,000万円以下 1万円／5,000万円超1億円以下 3万円（令和9年3月31日までに作成する契約書） |
| 登録免許税（抵当権抹消） | 不動産1個につき1,000円 |
| 固定資産税・都市計画税 | その年1月1日の所有者に課税。引渡し日で日割り精算するのが一般的（法律上の義務ではなく慣行） |
費用の全体像は → 売却にかかる費用の一覧
出典：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」（No.7108）／法務省民事局「抵当権を抹消するための登記申請手続について」
申告するのは売った翌年です。令和7年分の受付期間は令和8年2月16日〜3月16日でした。
譲渡益が出ていなくても、3,000万円の特別控除や譲渡損失の特例を使うなら申告は必要です。税金が出ないなら申告も要らない、という順序にはなりません。控除を使った結果として税額がゼロになる、という順序です。
まず、仲介と買取でいくらになるかを見てください。
この記事は一般的な制度の説明です。当社は税理士事務所ではありません。ご自身のケースで適用できるかどうかは、必ず税務署または税理士にご確認ください。当社は宅地建物取引業者でもなく、売買の媒介または代理は提携する宅地建物取引業者が行います。
Q売ったら必ず税金がかかりますか？
利益が出たときだけです。売った金額から取得費と譲渡費用を引いてマイナスなら、かかりません。自分が住んでいた家には3,000万円の特別控除もあるため、税金が出ないケースは多くあります。
Q所有期間の5年は、いつからいつまでで数えますか？
取得の日から、売った年の1月1日までです。引渡し日までではありません。2021年6月取得の物件を2026年6月に売っても、2026年1月1日時点では5年未満なので短期（39.63%）になります。
Q取得費が分からない実家はどうなりますか？
売った金額の5%を取得費とみなす扱いがあります。2,000万円で売れば取得費は100万円。譲渡所得はほとんど圧縮されません。空き家の3,000万円控除が使えるかどうかで結果が変わるので、期限（令和9年12月31日）を先に確認してください。
Q住民税はいつ払いますか？
譲渡した年の翌年に確定申告を行い、住民税はその翌年度に課税されます。納付の時期は所得税とずれます。資金の手当てにご注意ください。
仲介で売った場合と、買取に出した場合。手数料を引いた手取りまで並べて確認できます。
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