仲介手数料の上限と計算

1. 告示が定めているのは「区分の積み上げ」

告示の第二（媒介の報酬額）は、次の区分ごとの料率を定めています。これは消費税込みの数字です。

2,000万円の物件で実際に計算すると

• 200万円 × 5.5% ＝ 11.0万円
• （400万円 − 200万円）× 4.4% ＝ 8.8万円
• （2,000万円 − 400万円）× 3.3% ＝ 52.8万円
• 合計 72.6万円

速算式でも「2,000万円 × 3.3% ＋ 6.6万円 ＝ 72.6万円」で一致します。

ただし、告示の条文に「3.3%＋6.6万円」という速算式そのものが書かれているわけではありません。上の積み上げと数学的に同じ結果になる簡便計算です。「3%＋6万円」という税抜きの表記も、告示の文言ではありません。

出典：国土交通省「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」（昭和45年建設省告示第1552号・令和6年7月1日施行版）

2. 価格別の早見表

これは上限です。下限は決まっていないので、これを下回る取り決めは可能です。ただし、手数料の水準と広告・販売活動の内容はセットで見てください。

3. ★2024年7月の改正 — 安い空き家の上限が広がった

改正前（令和6年6月30日まで）

• 対象：400万円以下の宅地または建物
• 上限：18万円の1.1倍＝19.8万円

改正後（令和6年7月1日から）

• 対象：800万円以下の宅地または建物
• 上限：30万円の1.1倍＝33万円
• 代理の場合：媒介で算出した金額の2倍以内（最大66万円）

告示は「当該媒介に要する費用を勘案して」通常の計算方法による金額を超えて報酬を受けることができる、という書き方をしています。

なぜ広げたのか。通常の計算だと、500万円の物件で16.5万円、300万円なら14.3万円にしかなりません。現地が遠く、権利関係が複雑で、手間だけかかる物件ほど取り扱ってもらえない、という問題がありました。上限を上げることで、安い空き家を市場に乗せやすくするのが狙いです。

手数料が上がる方向の改正なので、依頼者（売主）にあらかじめ説明して合意することが前提とされています。

三重県・岐阜県では、これが効く場面があります。両県の空き家率は16.3%・16.1%と全国の13.8%を上回り、岐阜県では「貸すでも売るでもなく置かれている家」が8.1%（全国5.9%）あります。相続した築古の実家がこの価格帯に入ることは珍しくありません。

出典：国土交通省「昭和45年建設省告示第1552号 新旧対照表」／総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査」

4. 買取なら仲介手数料はかからない

不動産会社そのものが買主になる買取では、仲介手数料はかかりません。
計算すると、買取価格が仲介の想定成約価格のおよそ96%を超えたところで、手元に残る額が逆転します。

売れるまでの固定資産税や管理費を考えれば、この手前で逆転することもあります。 → 仲介と買取の違い

5. 賃貸の場合（参考）

貸借の媒介・代理の報酬は、いずれも「借賃の1か月分の1.1倍に相当する金額以内」です。
なお、長期の空家等の賃貸借については、貸主から受け取れる報酬の上限が借賃1か月分の2.2倍に拡大されています。

出典：昭和45年建設省告示第1552号

6. 手数料を払う前に、2つの金額を見る

イエクラベのAI査定は、仲介の想定価格・買取の想定価格・それぞれの手取りを匿名のまま同時に出します。手数料を引いたあとの数字で比べられます。

当社は宅地建物取引業者ではありません。売買の媒介または代理は、当社の提携する宅地建物取引業者が行います。

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