仲介手数料の上限と計算

1. 告示が定めているのは「区分の積み上げ」

告示の第二（媒介の報酬額）は、次の区分ごとに料率を定めています。いずれも消費税込みの数字です。

2,000万円の物件で計算してみます。

• 200万円 × 5.5% ＝ 11.0万円
• （400万円 − 200万円）× 4.4% ＝ 8.8万円
• （2,000万円 − 400万円）× 3.3% ＝ 52.8万円
• 合計 72.6万円

速算式に当てはめると「2,000万円 × 3.3% ＋ 6.6万円 ＝ 72.6万円」。同じ答えになります。

告示の条文に「3.3%＋6.6万円」という速算式そのものが書かれているわけではありません。上の積み上げと数学的に同じ結果になる、簡便な計算です。「3%＋6万円」という税抜きの表記も、告示の文言ではありません。

出典：国土交通省「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」（昭和45年建設省告示第1552号・令和6年7月1日施行版）

2. 価格別の早見表

並んでいるのは上限です。下限は決まっていません。これを下回る取り決めもできます。手数料の水準と、広告・販売活動の内容はセットで見てください。

3. ★2024年7月の改正 — 安い空き家の上限が広がった

改正前（令和6年6月30日まで）

• 対象：400万円以下の宅地または建物
• 上限：18万円の1.1倍＝19.8万円

改正後（令和6年7月1日から）

• 対象：800万円以下の宅地または建物
• 上限：30万円の1.1倍＝33万円
• 代理の場合：媒介で算出した金額の2倍以内（最大66万円）

告示は「当該媒介に要する費用を勘案して」通常の計算方法による金額を超えて報酬を受けることができる、という書き方をしています。

通常の計算だと、500万円の物件で23.1万円、300万円なら15.4万円。現地が遠く、権利関係が複雑で、手間だけかかる物件ほど取り扱ってもらえない、という問題がありました。上限を上げて安い空き家を市場に乗せやすくする。それが改正の狙いです。

手数料が上がる方向の改正なので、依頼者（売主・買主のどちらでも。令和6年の改正で買主から受ける報酬にも広がりました）に、媒介契約のときにあらかじめ説明して合意することが前提とされています（国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」）。

500万円や300万円など800万円以下のどの価格でも、特例を使えば上限は同じ33万円になります。仕組みのくわしい解説は → 空き家800万円以下の仲介手数料特例とは？

三重県・岐阜県では、これが効く場面があります。総住宅数に占める空き家の割合は三重県が16.3%、岐阜県が16.1%で、全国の13.8%を上回ります。岐阜県では、貸すでも売るでもなく置かれている家が総住宅数の8.1%（全国5.9%）。相続した築古の実家がこの価格帯に入ることは珍しくありません。

出典：国土交通省「昭和45年建設省告示第1552号 新旧対照表」／総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査」

4. 買取なら仲介手数料はかからない

不動産会社そのものが買主になる買取では、仲介手数料がかかりません。手元に残る額で比べると、買取価格が仲介の想定成約価格のおよそ96%を超えたところで逆転します。

売れるまでの固定資産税や管理費を考えれば、この手前で逆転することもあります。 → 仲介と買取の違い

5. 賃貸の場合（参考）

貸借の媒介・代理の報酬は、いずれも「借賃の1か月分の1.1倍に相当する金額以内」。長期の空家等（長期間使われておらず、今後も使われる見込みのない宅地・建物）の賃貸借については、借主から受け取る報酬を借賃1か月分の1.1倍以内（居住用で借主の承諾がなければ0.55倍以内）に収めることを条件に、貸主・借主から受け取る報酬の合計が借賃1か月分の2.2倍まで認められます（令和6年改正で新設・告示第九）。貸主だけから2.2倍を受け取れる、という意味ではありません。

出典：昭和45年建設省告示第1552号

6. 手数料を払う前に、2つの金額を見る

イエクラベのAI査定は、仲介の想定価格、買取の想定価格、それぞれの手取りを匿名のまま同時に出します。手数料を引いたあとの数字で並べて見られます。

当社は宅地建物取引業者ではありません。売買の媒介または代理は、当社の提携する宅地建物取引業者が行います。

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