3,000万円の特別控除

1. 対象になる家

• 現に住んでいる家屋とその敷地
• 以前住んでいた家屋とその敷地 — ただし住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
• 家屋を取り壊した後の敷地 — 次の3つをすべて満たすこと

- その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結されている
- 住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
- 取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、貸駐車場などその他の用に供していないこと

「3年を経過する日の属する年の12月31日」という数え方に注意してください。2024年5月に引っ越したなら、3年後は2027年5月。その属する年の12月31日なので、2027年12月31日までです。

出典：国税庁「マイホームを売ったときの特例」（No.3302）

2. 使えない場合

• 特別の関係がある人への譲渡 — 配偶者・直系血族のほか、生計を一にする親族、家屋を売った後その家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人も含まれます
• 前年・前々年にこの特例を受けている
• マイホームの買換え特例や、譲渡損失の特例を受けている
• この特例を受けた年・前年・前々年は、住宅ローン控除の適用を受けられません
• 別荘など、趣味・娯楽・保養目的の家屋
• この特例を受けるためだけに入居した家屋、新築期間中だけ仮住まいした家屋

「親族に売る」は要注意です。「特別の関係がある人」の範囲は思っているより広く、生計を一にする親族や内縁関係にある人まで含まれます。

出典：国税庁 No.3302

3. 共有の場合は1人につき3,000万円

国税庁は明記しています。「特別控除額は共有者全員で3,000万円ではありません。この特例の適用を受けることができる共有者1人につき最高3,000万円です。」

夫婦で2分の1ずつ共有していれば、合わせて6,000万円まで控除できます。
ただし、それぞれが要件（居住していたこと、期限内であること）を満たしている必要があります。土地だけを所有していて家屋を所有していない人には、別途の要件があります。

出典：国税庁「共有のマイホームを売ったとき」（No.3308）

4. 10年超なら、さらに軽減税率

所有期間が売った年の1月1日で10年を超えるなら、3,000万円を差し引いたあとの部分にさらに低い税率が使えます。併用できます。

3,000万円を控除してなお6,000万円の利益が残るケースは多くありません。長く住んだマイホームで実際に税金が出るのは、相当まれです。

出典：国税庁「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」（No.3305）

5. 3県の相場で考えると

2026年7月に3県で成約した中古住宅の平均価格です。

譲渡所得は「売った金額」ではなく「売った金額 − 取得費 − 譲渡費用」です。買ったときより高く売れないかぎり利益は出ません。この価格帯で3,000万円を超える譲渡所得が出るのは、取得費がきわめて低い土地（相続した先祖代々の土地など）のような場合に限られます。

つまり、多くの方にとってこの控除は「税金が出ないことを確認するための手続き」です。ただし適用を受けるには確定申告が必要なので、「税金が出ないから申告しなくていい」ではありません。

出典：中部圏不動産流通機構「月例速報 マーケットウォッチ」2026年（令和8年）7月度

→ 愛知県の売却相場／三重県の売却相場／岐阜県の売却相場

6. まず売却価格の目安を知る

控除が効くかどうかは、売却価格と取得費が分からないと判断できません。

この記事は一般的な制度の説明です。当社は税理士事務所ではありません。ご自身のケースで適用できるかどうかは、必ず税務署または税理士にご確認ください。

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