契約不適合責任とは。売主が負う責任の範囲と期間

1. 「契約の内容に適合しない」とは

民法第562条は、「引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものであるとき」に、買主が履行の追完を請求できると定めています（民法第562条）。2020年4月の改正民法で、それまでの「瑕疵担保責任」から置き換わった考え方です。

ポイントは「契約の内容」が基準になることです。雨漏りや給排水管の故障そのものではなく、契約でどういう状態の家を売ると約束したかで判断されます。だから、売買契約書や付属の「物件状況報告書」に、分かっている不具合を書いておくことが売主の守りになります。書いてある不具合は、契約の内容に含まれるからです。

表は条文の構造を当てはめた一般的な整理です。個別の事案では契約書の文言や経緯で結論が変わります。

2. 買主が請求できる4つのこと

不適合があったとき、買主には次の手段があります。

追完については、売主は「買主に不相当な負担を課するものでないときは、買主が請求した方法と異なる方法による履行の追完をすることができる」とされています（民法第562条第1項ただし書）。買主が「新品に取り替えて」と言っても、修理で足りるなら修理で応じられる、ということです。不適合が買主の責めに帰すべき事由によるものなら、追完請求はできません（同条第2項）。

出典：e-Gov法令検索「民法」第562条〜第564条

3. 期間は「知った時から1年以内の通知」

種類または品質の不適合について、買主が「その不適合を知った時から一年以内にその旨を売主に通知しないときは」、買主は追完・減額・損害賠償・解除のいずれもできなくなります（民法第566条）。

ただし書があります。「売主が引渡しの時にその不適合を知り、又は重大な過失によって知らなかったときは、この限りでない」。売主が知っていた不具合は、1年の通知期限で守られません。

数量の不適合と権利の不適合（他人の権利が付いているなど）には、この1年ルールは適用されません。

4. 免責特約はどこまで効くか

個人間の中古住宅売買では、「売主は契約不適合責任を負わない」「引渡しから3か月に限る」といった特約がよく使われます。民法は原則として特約を認めますが、限界があります。

民法第572条：「売主は、第五百六十二条第一項本文又は第五百六十五条に規定する場合における担保の責任を負わない旨の特約をしたときであっても、知りながら告げなかった事実及び自ら第三者のために設定し又は第三者に譲り渡した権利については、その責任を免れることができない。」（e-Gov法令検索）

売主が宅地建物取引業者の場合、宅建業法第40条が民法より買主に不利な特約を禁じています。例外は「民法第566条の期間を引渡しの日から2年以上とする特約」だけで、これに反する特約は無効です（宅地建物取引業法第40条）。

出典：e-Gov法令検索「民法」第572条／e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」第40条

5. 売主ができる3つの備え

責任の範囲を狭めるには、契約の内容を具体的にしておくことです。

• 物件状況報告書に正直に書く：雨漏り、シロアリ、給排水管の故障、増改築の履歴、近隣との取り決め。知っていることは書く。書いた不具合は契約の内容になり、後から「不適合」にはなりにくくなります。
• 設備表で「故障あり・撤去」を明示する：給湯器やエアコンなど付帯設備は、一つずつ状態を書きます。
• 特約の期間と範囲を決める：個人売主なら、免責や期間限定の特約は交渉できます。買主が知って納得した上で契約すれば、その内容が契約の基準になります。

買取業者に売る場合、契約不適合責任を免責にする契約が多くあります。仲介で個人に売るより手取りは下がりますが、引渡し後の責任を残したくない人には向きます。仲介と買取の違いで比較しています。

6. イエクラベでできること

イエクラベのAI査定は、仲介で売った場合と買取に出した場合の金額を同時に出します。契約不適合責任を免責にできる買取と、手取りが大きい仲介のどちらを選ぶか、金額の差を見てから決められます。

当社は宅地建物取引業者ではありません。売買の媒介または代理は、当社の提携する宅地建物取引業者が行います。AI査定の結果は公開データにもとづく概算であり、売買価格を保証するものではありません。

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よくあるご質問

出典：e-Gov法令検索「民法」（明治二十九年法律第八十九号）第562条・第563条・第564条・第566条・第572条／e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」（昭和二十七年法律第百七十六号）第40条