不動産売却は、相場を調べる→査定→媒介契約→販売活動→契約→決済・引渡し→確定申告の7段階です。
全体の流れです。媒介契約3種類の違いは 媒介契約の3種類、費用は 売却にかかる費用、税金は 売ったときの税金 をご覧ください。
①相場を調べる → ②査定 → ③媒介契約 → ④販売活動 → ⑤売買契約 → ⑥決済・引渡し → ⑦確定申告 の7段階です。
迷いやすいのは②と③。査定には机上査定と訪問査定があり、机上査定は公的な手引きでも「最低額に近い査定価格」と位置づけられています。媒介契約は3種類あり、レインズへの登録義務と報告の頻度が違います。
なお「売り出してから何日で売れるか」を公表している公的な統計は確認できませんでした。期間の目安を語る記事を見たら、出典を確かめてください。
査定を頼む前に自分で相場を見ておくと、出てきた数字の妥当性を判断できます。誰でも無料で見られる公的データが3つあります。
調べ方は → 不動産の相場を自分で調べる方法
国土交通省所管の不動産流通推進センターが出している手引きでは、次のように整理されています。
| 内容 | 手引きでの位置づけ | |
|---|---|---|
| 机上査定 | 電話・メールでのヒアリングと、社内外の資料・データから、近くの成約事例・売出事例をもとに算出 | 「簡便な査定額が算出可能。ただし、これは最低額に近い査定価格」 |
| 訪問査定 | 現地を見て、外観・建物内部・付加価値項目を確認 | 「詳細条件を確認し、より適正な査定価格の算定に努めてください」 |
出典：公益財団法人 不動産流通推進センター「既存住宅価格査定マニュアル利用の手引き」
イエクラベのAI査定は、この机上査定の前段にあたります。公開データから概算を出すもので、連絡先の入力は必要ありません。目安をつかんでから、必要になった時点で机上査定へ進む、という順序です。
売却を不動産会社に依頼するときの契約です。一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の3種類があり、レインズへの登録義務（専属専任は5日以内、専任は7日以内・いずれも休業日は数えない）と報告の頻度（1週間／2週間に1回以上）が違います。有効期間はいずれも3か月を超えられません。
違いと選び方は → 媒介契約の3種類
イエクラベは媒介契約の当事者になりません。当社は宅地建物取引業者ではないためで、媒介契約は提携先の宅建業者とお客様のあいだで結ばれます。
レインズへの登録、ポータルサイトへの掲載、チラシ、内覧の対応が進みます。専任・専属専任なら、決められた頻度で報告が届きます。
価格を動かすタイミングの判断材料
愛知県の三河（豊田・刈谷・安城）は、自動車関連の異動が集中する時期に売り物件が増えます。同じ物件でも出す時期で売れ方が変わる地域があります。 → 愛知県の売却相場
買主が決まると、宅地建物取引士による重要事項説明を受けたうえで売買契約を結びます。手付金を受け取り、契約書に印紙を貼ります。
2020年4月1日から「契約不適合責任」になりました。
それまでの「瑕疵担保責任」は買主が知り得なかった隠れた欠陥が対象でしたが、改正民法では「契約の内容に適合しない」かどうかで判断します。買主の権利も、損害賠償請求・契約解除に加えて、追完請求（修補や代替物の引渡し）と代金減額請求に広がりました。権利行使は、契約に適合しないことを知ってから1年以内に通知することが要件です。
売主が個人の場合、この責任をどこまで負うかは契約書の特約で決めます。築古の家では、ここが交渉の中心になります。三重県で成約した戸建ての平均築年数は34.78年、岐阜県は32.67年です。
残代金を受け取り、所有権移転登記を行い、鍵を渡します。住宅ローンが残っている場合は、この日に残債の完済と抵当権抹消を同時に進めるのが一般的です。 → 住宅ローンが残っている家を売る方法
相続した物件は、先に相続登記を済ませていないと所有権移転ができません。 → 相続登記の義務化
売った翌年に申告します。令和7年分の受付は令和8年2月16日〜3月16日でした。
譲渡益が出ていなくても、3,000万円の特別控除や譲渡損失の特例を使うなら申告が必要です。 → 売ったときの税金
「不動産は3か月で売れる」という説明をよく見かけます。しかし、登録から成約までの日数を、指定流通機構や公的機関が定期的に公表している統計は確認できませんでした。
中部圏不動産流通機構の月例速報にも、東日本レインズの月例速報にも、成約件数・成約価格・面積・築年数はありますが、日数の指標はありません。
確かなのは、媒介契約の有効期間の上限が3か月であることだけです。「3か月」という数字が独り歩きしている背景には、おそらくこれがあります。
期限のある事情（相続税の納付、住み替えの決済、財産分与）を抱えている場合は、売れなかったときにどうするかを先に決めておくことをおすすめします。買取の金額を先に把握しておくのは、そのための準備です。
当社は宅地建物取引業者ではありません。売買の媒介または代理は、当社の提携する宅地建物取引業者が行います。
Q査定を頼むと、必ず売らないといけませんか？
いいえ。イエクラベのAI査定は相場を知るためだけのご利用でかまいません。連絡先を入力しないかぎり、こちらからご連絡することはありません。
Q机上査定と訪問査定はどう違いますか？
机上査定は資料とデータだけで算出するもので、公的な手引きでも「最低額に近い査定価格」と位置づけられています。訪問査定は現地を確認して、より適正な価格を算定します。
Q売却にはどんな書類が必要ですか？
登記識別情報（権利証）、本人確認書類、固定資産税の納税通知書、実測図や境界確認書、建築確認済証・検査済証、マンションなら管理規約と維持費の資料などが一般的です。物件によって変わるため、媒介を依頼する会社にご確認ください。
Q売り出し中に価格を下げてもよいですか？
可能です。問い合わせが来ないのか、内覧は来るが決まらないのかで、原因の見立てが変わります。専任・専属専任なら定期的な報告があるので、その材料で判断してください。
仲介で売った場合と、買取に出した場合。手数料を引いた手取りまで並べて確認できます。
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