リースバックのデメリット

1. リースバックとは「自宅を売って、借りて住み続ける」契約

リースバックは、自宅を事業者に売って代金を受け取り、同時にその事業者と賃貸借契約を結んで、同じ家に住み続ける仕組みです。売買契約と賃貸借契約の2つがセットになっています。

国土交通省は、令和4年6月24日にこの仕組みについての消費者向けガイドブックを公表しました（報道発表）。現在掲載されている版の表紙には「令和6年4月発行」とあります。ガイドブックが挙げる主な特徴は次のとおりです。

• 住み慣れた自宅に住み続けながら、一括で資金を受け取れる
• 所有に伴う固定資産税等の支払いは不要になるが、家賃等の支払いが生じる
• 定期借家契約の場合は、期間の満了により契約が終了する
• 一度売却した自宅を買い戻せることもあるが、当然の権利ではない

つまり、家の持ち主から、家の借り手に立場が変わります。家に住めるかどうかは、持ち主になった事業者との賃貸借契約しだい、ということです。

出典：国土交通省「住宅のリースバックに関するガイドブック」

2. デメリットは何か（国交省のトラブル事例から）

ガイドブックは「こんなトラブルに注意しましょう」として、4つの事例を載せています。

売却価格の水準
国土交通省が令和2年度にリースバックを扱う事業者39社に「買取価格の周辺相場に対する割合」を聞いたところ、「7割以下」が全体の50%でした（ガイドブック作成時の検討内容）。事業者が自ら付けた水準の回答で、個々の物件の価格を示すものではありません。それでも、売却価格を相場と比べずに決めてはいけない理由にはなります。

家賃の重さ
売れば固定資産税はかかりません。代わりに毎月の家賃がかかります。住み続ける年数×年間家賃が、受け取った売却代金の何割になるか。契約前に一度、紙に書いて計算してください。

買戻し
ガイドブックは「買戻しは当然の権利ではありません」と書いています。愛知県の注意喚起は、買い戻す際の金額は売却時の金額よりも高めに設定されていることが少なくない、としています（あいちクリオ通信2025年9月号）。

修繕の負担
設備が壊れたとき、修繕費を払うのが自分か事業者か。新しい設備を付けてよいか。これも契約で決まります。ガイドブックは事前の確認を求めています。

3. 定期借家か普通借家かで、住み続けられる期間が変わる

賃貸借契約には、大きく「普通借家契約」と「定期借家契約」があります。どちらかで、住み続けられるかどうかが大きく変わります。

定期借家契約は、借地借家法38条1項で「契約の更新がないこととする旨を定めることができる」とされる契約です。貸主はあらかじめ、更新がなく期間の満了で終了することを書面で説明しなければなりません。この説明がないと、更新がない旨の定めは無効になります（同条5項）。

リースバックでは定期借家契約が多く使われています。国土交通省の令和2年度の事業者アンケートでは、締結している契約の種類（複数回答可）で「定期借家契約」が80%と最も多い結果でした（検討内容）。ガイドブックは、定期借家契約について「貸主が再契約を拒んだ場合は退去する必要があります」と書いています。

普通借家契約でも、家賃が変わらないとは限りません。借地借家法32条は、税負担や経済事情の変動、近隣の家賃との比較で家賃が不相当になったとき、当事者が将来に向かって増減を請求できると定めています。

出典：借地借家法（e-Gov法令検索）第28条・第32条・第38条

4. 相談は増えているか（国民生活センター・愛知県）

国民生活センターは2025年5月21日、「強引に勧められる住宅のリースバック契約にご注意！」を公表しました。全国の消費生活センター等に寄せられた相談について、「契約当事者の約7割が70歳以上となっており、相談件数がここ数年増加しています」としています（国民生活センター）。年度別の件数は、この公表ページには載っていません。

公表された相談事例には、長時間の勧誘で契約した例、家賃が値上げされて払えなくなった例、認知症の親が相場より著しく安い価格で契約していた例があります。

愛知県も2025年9月、「「住宅のリースバック」は慎重に検討を！」という注意喚起を出しています。紹介されているのは、1,600万円で売ったばかりなのに、買い戻すには諸費用を含めて2,000万円以上と言われた事例です（愛知県 あいちクリオ通信2025年9月号）。

クーリング・オフはできません。宅地建物取引業法37条の2のクーリング・オフは、宅建業者が自ら売主となる契約で、買主を守る制度です。自宅を不動産業者に売る側は対象外。国民生活センターも「自宅を不動産業者に売却した場合、クーリング・オフはできません」と書いています。

困ったときは、消費者ホットライン「188」で最寄りの消費生活センター等につながります。

5. 仲介・買取・リバースモーゲージと比べる

ガイドブックは、リバースモーゲージや自宅の売却、不動産担保ローンなどと比べて選ぶことを勧めています。違いを並べます。

リバースモーゲージは、自宅を担保にお金を借りる方法です。たとえば住宅金融支援機構と民間金融機関が提携する「リ・バース60」は、満60歳以上の方向けの商品です。毎月の支払いは利息のみで、元金は契約者が亡くなったときに相続人が一括返済するか、担保の自宅と土地を売って返します。生活資金には使えません（住宅金融支援機構）。商品ごとに条件が違うので、金融機関で確かめてください。

住み続けることにこだわらないなら、仲介で売る・買取で売るという選択肢があります。その場合は、売った後の家賃がかかりません。→ 仲介と買取の違い

6. リースバックが向く人・向かない人

向きやすい人

• 数年後に施設や子どもの家へ住み替える予定があり、それまでの間だけ住みたい
• 建て替えや住み替えの資金を先に用意したい
• 住み続ける期間と家賃を計算し、払い続けられると確認できた
• 契約の種類・期間・再契約の条件を書面で確認し、家族も納得している

向かない人

• 「死ぬまで住み続けたい」が一番の目的で、契約が定期借家
• 年金などの収入で、家賃を長く払い続ける見通しが立たない
• いずれ買い戻すつもりだが、買戻しの価格・期限が契約書に書かれていない
• 住宅ローンの返済に困っている。この場合は、まず借入先や専門家に相談する道もあります。→ 住宅ローンが残っている家を売る

7. 契約前に確認する5つのこと

ガイドブックの「利用する際のポイント」を、確認項目にまとめます。

• 売却価格：複数の事業者に意見を聞く。あわせて、仲介で売った場合の相場を自分で調べる（相場の調べ方）。AI査定なら、仲介と買取の目安を匿名で並べて見られます。
• 賃料：毎月の賃料を、住み続けたい期間ずっと払えるか。値上げの条項はあるか。
• 契約の種類と期間：定期借家か普通借家か。期間は何年か。再契約の条件は何か。
• 買戻し：買戻しができるか。できるなら価格・期限・条件は契約書に書かれているか。
• 修繕：設備が壊れたとき、誰が費用を払うか。

ガイドブックは「契約を急かす営業トークを鵜呑みにせず」、家族と相談するよう勧めています。その場で決めず、契約書の案を持ち帰ってください。税金や相続への影響が気になる場合は、税理士・弁護士にご確認ください。

8. イエクラベでできること

リースバックの売却価格が妥当かどうかは、ふつうに売った場合の金額と比べないと判断できません。イエクラベは、仲介で売った場合と買取に出した場合の金額を、匿名のまま同時に出します。

当社は宅地建物取引業者ではありません。売買の媒介または代理は、当社の提携する宅地建物取引業者が行います。AI査定の結果は公開データにもとづく概算であり、売買価格を保証するものではありません。

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よくあるご質問

出典：国土交通省「住宅のリースバックに関するガイドブック」／国土交通省「住宅のリースバックに関するガイドブック」を公表しました（令和4年6月24日）／国土交通省「リースバックガイドブックの作成に際しての検討会での検討内容について」／国土交通省 消費者向けリースバックガイドブック策定に係る検討会／e-Gov法令検索「借地借家法」／e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」／国民生活センター「強引に勧められる住宅のリースバック契約にご注意！」（2025年5月21日）／愛知県「消費者トラブル情報＜あいちクリオ通信2025年9月号＞「住宅のリースバック」は慎重に検討を！」／住宅金融支援機構「リ・バース60」