住宅ローンが残っていても家は売れます。売買代金で残債を完済して抵当権を抹消するのが基本。
住宅ローンが残っていても売れます。売買代金で残債を完済し、抵当権の登記を抹消したうえで、買主に所有権を移すのが基本の形です。決済日にまとめて行います。
判断の分かれ目は売値が残債に届くかどうか。届く場合（アンダーローン）は通常の売却と同じです。届かない場合（オーバーローン）は、不足分を自己資金で埋めるか、金融機関の同意を得て任意売却に進むかになります。
住宅ローンを完済しても、抵当権の登記は自動では消えません。別に申請が必要です。
やることは1つです。残債務証明書（またはローン残高証明書）の金額と、査定額を並べる。
| 状態 | 進め方 | |
|---|---|---|
| 査定額 > 残債 | アンダーローン | 通常の売却。代金で完済して抵当権抹消 |
| 査定額 < 残債 | オーバーローン | 不足分を自己資金で埋めるか、任意売却を検討 |
残高は、金融機関から毎年届く残高証明書（住宅ローン控除の申告に使うもの）や、ネットバンキングで確認できます。
査定額は、イエクラベのAI査定で仲介と買取の2つを出せます。オーバーローンかどうかの判定では、低いほうの数字（買取）でも足りるかを見ておくと、後で慌てずに済みます。
法務局は次のようにはっきり書いています。住宅ローンの返済が終わっても、抵当権の登記は自動的には抹消されません。申請が必要です。
全国銀行協会も「完済したら抵当権の登記抹消をお早めに」と案内しています。すでに完済しているのに抹消していないという方は、売却前に確認してください。
出典：法務局「住宅ローン等を完済した方へ（抵当権の登記の抹消手続のご案内）」／法務省民事局「住宅ローンの返済等により不動産の抵当権を抹消するための登記申請手続について」／全国銀行協会
※決済日に残債完済・抵当権抹消・所有権移転を同時に行う流れは実務として広く行われていますが、この手順そのものを解説した国の公式資料は確認できませんでした。段取りは、媒介を担当する宅建業者と司法書士にご確認ください。
住宅金融支援機構は、返済が困難になった場合の相談先として、返済中の金融機関・機構支店・業務受託金融機関や債権回収会社を挙げています。
返済方法の変更として、次のようなメニューがあります（収入等の変化を理由に申請し、機構の承認が必要）。
競売によらずに、金融機関の同意を得て売却する方法です。住宅金融支援機構は「融資住宅等の任意売却」として手続きを公表しています。
※任意売却は、金融機関ごとに扱いが異なります。金融庁が任意売却という制度そのものを解説している公的ページは確認できませんでした。「任意売却の専門家」を名乗る事業者に相談する前に、まず借入先の金融機関に直接ご相談ください。
売却して損が出た場合、給与所得などと損益通算し、控除しきれない分を翌年以後3年間繰り越せる特例があります（特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）。
主な要件
★適用期限についての注意
国税庁のタックスアンサー（令和7年4月1日現在法令等）は「令和7年12月31日までに」と記載していますが、令和8年度税制改正の大綱でこの特例の適用期限を2年延長することが明記され、改正法は令和8年3月31日に成立しています。ただし国税庁のページはまだ更新されておらず、延長後の正確な満了日を明記した一次情報は確認できていません。
使う予定がある方は、必ず最新の国税庁の記載か税務署でご確認ください。
出典：国税庁「住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき」（No.3390）／財務省「令和8年度税制改正の大綱」
売り先行 — 手取りが確定してから次を買える。仮住まいが必要になることがある
買い先行 — 引っ越しは楽。売れるまで二重の負担が続く
期間の目安を示す公的な統計はありません（売却の流れに書いたとおり、成約までの日数の公的統計は確認できませんでした）。
だからこそ、買い先行にするなら「売れなかったときにどうするか」を先に決めておくことが重要です。買取の金額を先に把握しておくのは、その保険になります。
2026年7月に成約した中古戸建ての平均築年数は、愛知県 22.24年、三重県 34.78年、岐阜県 32.67年です。
築20〜35年は、住宅ローンの残債がまだ残っている年代と重なります。とくに三重県・岐阜県では、成約価格の平均が1,416万円・1,374万円と、愛知県の2,773万円の半分程度です。残債が届くかどうかの見極めが、より重要になります。
イエクラベのAI査定は、仲介と買取の2つの金額と、それぞれの手取りを匿名のまま出します。残高証明書の数字と並べれば、アンダーローンかオーバーローンかがその場で分かります。
当社は宅地建物取引業者ではありません。売買の媒介または代理は、当社の提携する宅地建物取引業者が行います。ローンの取り扱いは借入先の金融機関に、税額の判断は税務署または税理士にご確認ください。
Q住宅ローンが残っていても売れますか？
売れます。売買代金で残債を完済し、抵当権を抹消したうえで買主に引き渡すのが一般的です。代金で足りない場合は、不足分を自己資金で埋めるか、金融機関の同意を得て任意売却を検討することになります。
Q抵当権の抹消にいくらかかりますか？
登録免許税は不動産1個につき1,000円です（対象が20個以上のときは申請1件につき2万円）。これとは別に司法書士に依頼する場合の報酬がかかります。司法書士報酬には統一の料金表はありません。
Q滞納してしまっています。まだ間に合いますか？
まず借入先の金融機関にご相談ください。住宅金融支援機構は返済方法の変更メニューを公表しており、任意売却の手続きも定めています。競売に進む前のほうが選択肢は多く残ります。
Qペアローンや連帯債務の場合はどうなりますか？
名義人全員の同意が必要になります。取り扱いは金融機関ごとに異なるため、借入先に直接ご確認ください。
仲介で売った場合と、買取に出した場合。手数料を引いた手取りまで並べて確認できます。
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