不動産の価格には公示地価・路線価・固定資産税評価額など複数の基準があり、水準が違います。
公開 2026年8月25日／最終更新 2026年9月3日
不動産の価格には基準が複数あります。同じ土地に、4つの違う数字。相続税路線価は地価公示のおおむね8割、固定資産税評価額はおおむね7割を目途に定められています（国土交通省）。この関係を知らずに計算すると、「路線価で出した金額と査定額が合わない」という話になります。
誰でも無料で見られるのは ①不動産情報ライブラリ（国土交通省）②レインズ・マーケット・インフォメーション ③相続税路線価（国税庁）の3つ。固定資産税評価額だけは、原則として所有者本人などしか見られません。
| 価格の種類 | 誰が決めるか | 時点・公表 | 水準の目安 |
|---|---|---|---|
| 実勢価格（成約価格） | 市場 | 取引のたび | 基準ではなく、実際に取引された金額 |
| 地価公示 | 国土交通省 | 毎年1月1日時点・3月公表 | 標準地の正常な価格 |
| 相続税路線価 | 国税庁 | 毎年1月1日時点・7月公表 | 地価公示のおおむね8割 |
| 固定資産税評価額 | 市区町村 | 1月1日時点・3年ごとに評価替え | 地価公示のおおむね7割 |
8割・7割は、国土交通省のページに明記されています。路線価は平成4年以降、固定資産税評価額は平成6年以降の扱いです。
実勢価格と公示地価の比率には、公的機関が定めた数値がありません。「実勢価格は公示地価の1.1倍」といった説明を見かけたら、その根拠を確かめてください。
2024年（令和6年）4月に運用が始まった地図サービスです。実際の取引価格、地価公示、都道府県地価調査を地図の上で重ねられます。従来の「土地総合情報システム」が持っていた不動産取引価格情報も、ここに統合されました。
出典：国土交通省 報道発表「不動産情報ライブラリの運用開始」
指定流通機構（レインズ）が持つ成約価格の情報を公開しているサイト。中古マンションと中古戸建ての成約価格を、地域・面積・築年数で絞って見られます。
毎年1月1日時点の価格が7月に公表されます。使い道は相続税・贈与税の計算です。地価公示のおおむね8割という関係があるので、路線価 ÷ 0.8 でおおよその地価公示水準に戻せます。
これだけ性格が違います。固定資産課税台帳の閲覧・縦覧は、原則として納税義務者（所有者）本人や借地借家人などの利害関係者に限られます。第三者は原則として閲覧の対象外です。
ご自身の物件なら、毎年届く納税通知書に評価額の記載があります。まずそれを確認してください。
| 愛知県 | 三重県 | 岐阜県 | |
|---|---|---|---|
| 中古マンション 成約件数 | 404件 | 15件 | 11件 |
| 中古マンション 平均成約価格 | 2,459万円 | 2,057万円 | 1,562万円 |
| 中古マンション ㎡単価 | 33.23万円 | 25.37万円 | 22.64万円 |
| 中古戸建て 成約件数 | 312件 | 107件 | 54件 |
| 中古戸建て 平均成約価格 | 2,773万円 | 1,416万円 | 1,374万円 |
| 中古戸建て 平均築年数 | 22.24年 | 34.78年 | 32.67年 |
| 住宅地の地価公示 対前年変動率 | +1.8% | +0.4% | −0.2% |
出典：公益社団法人中部圏不動産流通機構「月例速報 マーケットウォッチ」2026年（令和8年）7月度／国土交通省「令和8年地価公示」。土地（売地）は集計対象外です。
この表を自分の物件に当てはめる前に、注意が3つ。
件数の少ない数字は、平均としては読めない数字です。三重県の中古マンションは月に15件、岐阜県は11件。この母数で「前年同月比 −36.0%」（岐阜）と言われても、たまたま違う物件が売れただけかもしれない、という水準です。
県の平均も、自分の物件の判断材料にはなりません。愛知県では、名古屋市中心部と奥三河で単価が10倍近く違います。69市区町村のうち、10年で世帯数が増えたのは17市区町村。三重県は29市町のうち3市町、岐阜県は42市町村のうち6市町村です。増えた地域と減った地域では、同じ県内でも売れ方が違います。
地価が下がっているから売り時を外している、とも限りません。岐阜県の住宅地の地価公示は令和8年で −0.2%。3県で唯一のマイナスですが、下落幅は前年の −0.3% から縮んでいます。岐阜市・各務原市・可児市など名古屋への通勤圏は持ちこたえており、山間部が全体を押し下げているのが実態に近い形です。
1〜4で分かるのは土地の水準です。建物の価値は別に考えることになります。効いてくるのは築年数と、その地域で買主がつくかどうか。
イエクラベのAI査定は、国土交通省の不動産取引価格情報・地価公示・都道府県地価調査・用途地域と、最寄駅からの距離をもとに計算しています。結果画面には、参照した取引の件数と、最寄りの地価公示地点までの距離も出ます。近くの取引事例が少ないエリアでは「精度が低い概算です」と画面に表示します。
当社は宅地建物取引業者ではありません。売買の媒介または代理は、当社の提携する宅地建物取引業者が行います。AI査定の結果は公開データにもとづく概算であり、売買価格を保証するものではありません。
Q路線価から売却価格を計算できますか？
おおよその水準までなら分かります。相続税路線価は地価公示のおおむね8割を目途に定められているので、路線価 ÷ 0.8 で地価公示の水準に戻せます。実際の価格は土地の形・接道・用途地域で動きますし、建物の価値は別勘定。目安以上には使えません。
Q固定資産税評価額はどこで確認できますか？
毎年届く納税通知書に記載があります。固定資産課税台帳の閲覧・縦覧は、原則として納税義務者本人や借地借家人などの利害関係者に限られており、第三者は閲覧できません。
Q近所の売り出し価格を参考にしてよいですか？
売り出し価格は「その値段で売りたい」という希望額であって、成約した金額ではありません。成約価格を見たいなら、不動産情報ライブラリかレインズ・マーケット・インフォメーションを使ってください。
Q地価が下がっているエリアは、売らないほうがよいですか？
県の平均と個別の物件価格は別のものです。岐阜県は令和8年の住宅地が県平均 −0.2% ですが、名古屋への通勤圏は持ちこたえています。まずご自身の物件の査定額をご確認ください。
仲介で売った場合と、買取に出した場合。手数料を引いた手取りまで並べて確認できます。
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