任意売却とは

1. 任意売却が必要になるのは「売値が残債に届かない」とき

家を売るときは、売買代金でローンを完済し、抵当権の登記を抹消してから買主に引き渡すのが基本です。売値が残債を上回るなら、通常の売却と同じ進め方で済みます（→ 住宅ローンが残っている家を売るとき）。

問題は3行目です。代金で完済できなければ、抵当権を消すかどうかは金融機関の判断になります。任意売却では、金融機関の同意がなければ抵当権は抹消されません。

金融機関が同意する理由について、法テラスは「競売手続よりも高い金額での取引が期待できるため、抵当権者も応じてくれる場合があります」と説明しています（法テラス よくある相談）。必ず応じてもらえるわけではない、ということでもあります。

自分の家がどの行にあたるかは、残高証明書の金額と査定額を並べれば分かります。AI査定なら、仲介と買取の2つの金額を匿名で出せます。

2. 任意売却と競売は何が違うか

価格について、住宅金融支援機構は任意売却を「通常の不動産取引として売買されるため、一般的に競売より高値で売却できることが期待され」ると説明しています。
競売の価格が市場価格の何割になるかを示した公的な統計は見当たりません。「競売だと◯割になる」という数字を見かけたら、出どころを確かめてください。

引渡命令の申立ては、代金を納付した日から6か月以内（一定の場合は9か月以内）と定められています（民事執行法83条2項）。

出典：住宅金融支援機構「任意売却パンフレット」（令和8年4月）／裁判所「担保不動産競売」／東京地方裁判所民事執行センター「競売不動産の買受手続」／民事執行法60条・83条

3. 競売はどのように進むか

住宅ローンの抵当権にもとづく競売は「担保不動産競売」と呼ばれます。手続きの多くは、民事執行法の不動産の強制競売の規定を準用します（同法188条）。裁判所の説明に沿うと、流れは次のとおりです。

• 申立て：抵当権者が、物件所在地を管轄する地方裁判所に書面で申し立てる
• 開始決定・差押え：裁判所が競売開始決定を出し、差押えの登記を法務局に嘱託。決定正本が債務者・所有者に送達される
• 売却の準備：執行官が現況を調査し、評価人が評価する。裁判所が売却基準価額を定める
• 売却の実施：第1回は期間入札が一般的。買受可能価額以上で、保証を提供して入札する
• 代金納付・所有権移転：買受人が代金を納めると、所有権移転登記は裁判所が嘱託する
• 配当：売却代金を法律上の順位に従って債権者に分ける
• 引渡し：占有者が明け渡さないときは、買受人が引渡命令を申し立てられる

開始決定の送達が届いた段階は、すでに裁判所の手続きが動いている状態です。この段階で任意売却に切り替えられるかは、抵当権者の判断によります。住宅金融支援機構の資料にも、競売申立て後に任意売却ができるかどうかの記載はありませんでした。届いたら、すぐに借入先へ連絡してください。

申立てから売却までにかかる日数は事件ごとに異なり、目安となる公的な数字はこの記事では確認できていません。

出典：裁判所「担保不動産競売」／民事執行法（e-Gov法令検索）

4. 住宅金融支援機構の任意売却の手順

住宅金融支援機構は、「融資住宅等の任意売却」として手順を公表しています。

• 利用者が仲介業者を選び、「任意売却に関する申出書」を提出する
• 仲介業者が物件を調査し、価格査定書を出す
• 機構が査定価格を確認し、売出価格を通知する
• 利用者と仲介業者が（専属）専任媒介契約を結ぶ
• 仲介業者が販売活動を行い、定期的に販売活動状況を報告する
• 購入希望者が現れたら、機構が抵当権抹消に応じられるかを審査する
• 承諾後に売買契約を結び、代金決済と抵当権抹消を行う

注意点も書かれています。

• 機構が通知した価格より低い価格で売り出して買主を見つけても、抵当権抹消に応じられない場合がある
• 初回の媒介契約から6か月を経過しても購入希望者が現れない場合などには、任意売却をやめて競売に進むことがある
• 仲介手数料・抹消登記費用などを売却代金から控除できる場合がある（事前の審査が必要）

媒介契約の種類については媒介契約の3種類にまとめています。

出典：住宅金融支援機構「融資住宅等の任意売却」／同「任意売却パンフレット」（令和8年4月）

5. 連帯保証人・連帯債務者はどうなるか

任意売却をしても、返しきれなかった債務が連帯保証人から外れるわけではありません。住宅金融支援機構のパンフレットは、任意売却による返済金が債権額に満たない場合について「債務者及び連帯保証人（いずれも破産免責となっている方を除きます。）は、その残債務についての返済義務は残りますが」と書いています。

任意売却を考え始めた時点で、連帯保証人にも状況を伝えておく。後から突然請求が届く事態を避けるためです。

夫婦でローンを組んでいる（連帯債務・ペアローン）場合や、家が共有名義の場合は、誰が債務者で誰が所有者かを登記とローン契約書で先に整理し、借入先にご確認ください。扱いは金融機関ごとに違います。

6. 売ったあとに残った債務はどうなるか

残った債務は、一括で払えと言われるとは限りません。かといって、自動的に減るわけでもありません。

住宅金融支援機構の場合、パンフレットには次のように書かれています。

• 任意売却後の返済計画は、生活状況等を踏まえて、返済可能な金額を本人とともに決める
• 残債務の状況等により、延滞損害金の減額の相談に応じられる場合がある

どちらも「相談に応じる」という書き方で、減額や分割を約束するものではありません。民間の金融機関や、債権を引き継いだ債権回収会社でも、扱いはそれぞれです。

ほかの借入れも含めて返済が難しい場合は、債務整理を検討する段階かもしれません。法テラスは、住宅ローンについても任意整理は「できます」としたうえで、「相手方と合意する必要があります」「延滞が長期にわたるときには、任意整理が困難になる場合もあります」と説明しています。どの方法が合うかは、弁護士・司法書士にご相談ください。

出典：住宅金融支援機構「任意売却パンフレット」／法テラス「住宅ローンについても、任意整理することができますか。」

7. 誰に相談するか

返済方法の変更で乗り切れるなら、売らずに済むこともあります。機構の返済方法変更のメニューは住宅ローンが残っている場合にまとめました。売却で損が出たときの損益通算・繰越控除の特例も同じページで扱っています。

「任意売却の専門家」を名乗る事業者に相談する前に、まず借入先の金融機関に直接連絡してください。売出価格を確認し、抵当権の抹消に同意するのは金融機関です。

出典：法テラス・サポートダイヤル／法テラス「無料法律相談・弁護士等費用の立替え」

8. イエクラベでできること

任意売却でも、売出価格の出発点は物件の査定です。イエクラベは、仲介で売った場合と買取に出した場合の金額を同時に出します。残高証明書の金額と並べれば、売値が残債に届くかどうかの見当がつきます。

当社は宅地建物取引業者ではありません。売買の媒介または代理は、当社の提携する宅地建物取引業者が行います。AI査定の結果は公開データにもとづく概算であり、売買価格を保証するものではありません。

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よくあるご質問

出典：住宅金融支援機構「融資住宅等の任意売却」／住宅金融支援機構「任意売却パンフレット」（令和8年4月）／裁判所「担保不動産競売」／東京地方裁判所民事執行センター「競売不動産の買受手続」／民事執行法（昭和54年法律第4号）60条・83条・188条（e-Gov法令検索）／法テラス「住宅ローンの支払が困難です。自宅の任意売却という方法はどのようなものですか。」／法テラス「住宅ローンについても、任意整理することができますか。」／法テラス・サポートダイヤル／法テラス「無料法律相談・弁護士等費用の立替え」