相続登記の義務化

1. なぜ義務化されたのか

国土交通省の調査によると、平成28年度の地籍調査（対象62万2,608筆）で、登記簿だけでは所在が判明しなかった土地は12万5,059筆。その原因の内訳は次のとおりでした。

所有者不明土地の3分の2は、相続登記をしなかったことが原因です。全国の所有者不明率は約2〜3割、面積換算で約410万haと推計されています。

放置された結果、公共事業も、隣地の売買も、災害復旧も止まる。だから義務化された、という流れです。

出典：国土交通省「所有者不明土地問題について」

2. 期限のまとめ

正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料の対象になります。

出典：法務省「相続登記の申請義務化について」／同「Q&A」

3. 遺産分割がまとまらないとき — 相続人申告登記

期限までに話がまとまらないこともあります。そのための簡易な制度が相続人申告登記です。

できること

• 登記上の所有者の相続人であることを法務局に申し出ると、登記官が職権で氏名・住所を付記する
• その相続人については、申請義務を果たしたことになる
• 単独で申し出できる（他の相続人の協力が要らない）
• 戸籍一式の収集が不要
• 登録免許税がかからない

できないこと（重要）
法務省ははっきり書いています。相続人申告登記は「不動産についての権利関係を公示するものではない」ため、「相続した不動産を売却したり、抵当権の設定をしたりするような場合には、別途、相続登記の申請をする必要がある」。

売るつもりがあるなら、相続人申告登記では足りません。通常の相続登記が必要です。

出典：法務省「相続人申告登記について」

4. 登録免許税

相続登記の登録免許税は固定資産税評価額の0.4%です。

免税措置が2つあります（いずれも令和9年（2027年）3月31日までの登記）。

• 相続人が登記をしないまま亡くなった場合の、その人への相続登記
• 不動産の価額が100万円以下の土地

山林や田畑を一緒に相続したときに効いてきます。実家の敷地だけでなく、登記されていない小さな土地が残っていないかを確認してください。

出典：法務局「相続登記の登録免許税の免税措置について」

5. 手続きの流れ

1. 亡くなった方の出生から死亡までの戸籍を集め、相続人を確定する
2. 不動産を特定する（固定資産税の納税通知書、名寄帳、登記事項証明書）
3. 遺産分割協議（遺言がある場合はその内容に従う）
4. 法務局に申請（不動産の所在地を管轄する法務局）
5. 登録免許税を納付

登記は司法書士の業務です。ご自身で申請することもできますが、相続人が多い場合や不動産が複数の管轄にまたがる場合は、専門家に依頼するほうが確実です。

6. 売却を考えているなら、順番はこうなります

査定そのものは相続登記の前でもできます。むしろ先に金額を知っておいたほうが、遺産分割の話し合いが進みます。「いくらになるか分からない」ことが、兄弟間で結論が出ない最大の原因です。

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当社は宅地建物取引業者ではなく、司法書士事務所でもありません。登記の手続きは司法書士に、相続に関する法律の判断は弁護士にご相談ください。売買の媒介または代理は、当社の提携する宅地建物取引業者が行います。

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