相続した実家を売る流れ

1. 時系列でみる

2. まず相続登記（売却の前提）

2024年（令和6年）4月1日から、相続登記の申請は義務になりました。不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請しないと、10万円以下の過料の対象になります。施行日より前に発生した相続で未登記のものは、2027年（令和9年）3月31日までが期限です。

遺産分割がまとまらない場合の相続人申告登記という簡易な制度もありますが、これだけでは売却できません。法務省も「相続した不動産を売却したり、抵当権の設定をしたりするような場合には、別途、相続登記の申請をする必要がある」と明記しています。

手続きの詳細は → 相続登記の義務化

出典：法務省「相続登記の申請義務化について」／同「相続人申告登記について」

3. 相続人が複数いるときの3つの進め方

① 遺産分割で誰か1人が取得して、その人が売る
いちばんすっきりします。他の相続人には代償金を支払う形になることが多いです。

② 共有のまま全員で売る
全員の合意が必要です。売却代金を持分で分けます。共有の場合、3,000万円の特別控除は共有者1人につき最高3,000万円（居住用財産の場合）なので、税の面では有利に働くことがあります。

③ 換価分割
売って現金にしてから分けることを、遺産分割協議書に明記する方法です。

どの方法でも、まず金額の目安を全員で共有するところから始めると話が進みやすくなります。ご兄弟で意見が割れる原因の多くは「いくらになるか分からない」ことにあります。

出典：国税庁「共有のマイホームを売ったとき」（No.3308）

4. 税の特例は2つ、ただし併用できない

① 空き家の3,000万円控除（被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除）
亡くなった方が一人で住んでいた家が対象。令和9年（2027年）12月31日までの譲渡。相続人が3人以上なら控除額は2,000万円。
2024年1月1日以後の譲渡からは、買主が翌年2月15日までに耐震改修または解体を行っても適用対象になりました。売主が先に解体費用を負担しなくてよくなった、という意味で大きな改正です。 → 相続空き家の3,000万円控除

② 取得費加算の特例
相続税を納めた場合、そのうち不動産に対応する分を取得費に加算できます。相続開始から約3年10か月以内（相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日まで）の譲渡が対象。

①と②は併用できません。どちらが有利かは金額次第なので、税理士または税務署にご確認ください。

出典：国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」（No.3306）／同「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」（No.3267）

5. 取得費が分からない実家は不利になりやすい

親が何十年も前に買った家では、契約書が残っていないことがよくあります。その場合、売った金額の5%を取得費とみなすことができます（概算取得費）。

ただしこれは不利な扱いです。2,000万円で売れば取得費は100万円とみなされ、譲渡費用を考えなければ譲渡所得は1,900万円。空き家の3,000万円控除が使えれば税金は出ませんが、使えない場合（期限を過ぎた、要件を満たさない、相続人が3人以上）は20.315%の税負担が現実になります。

売買契約書・領収書・当時の登記費用の記録は、家の中を片づける前に探してください。

出典：国税庁「取得費が分からないとき」（No.3258）

6. 愛知・三重・岐阜の状況

社人研の推計では、2050年の人口は愛知県が2020年比 −11.5%、三重県 −23.9%、岐阜県 −25.8%。高齢化率はそれぞれ34.5%・39.6%・40.6%に上がります。相続で家を引き継ぐ人が増え、売り物件も増えていきます。

放置した場合に何が起きるかは → 空き家を放置するとどうなる

出典：総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査」／国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口（令和5年推計）」

→ 愛知県の売却相場／三重県の売却相場／岐阜県の売却相場

7. 売る・貸す・持ち続けるは、金額が分からないと決められない

イエクラベのAI査定は、仲介で売った場合と買取に出した場合の金額と手取りを、匿名のまま同時に出します。ご兄弟と話し合う前の材料としてお使いください。

当社は宅地建物取引業者ではありません。売買の媒介または代理は、当社の提携する宅地建物取引業者が行います。相続登記は司法書士、相続税・譲渡所得税は税理士または税務署にご相談ください。

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