亡くなった方が一人で住んでいた家を売ると、譲渡所得から3,000万円を控除できます。期限は2027年12月31日。
相続空き家の特例だけを扱います。売却までの全体像は 相続した実家を売る流れ、マイホームの控除は 3,000万円の特別控除 をご覧ください。
亡くなった方が一人で住んでいた家を相続して売る場合、譲渡所得から3,000万円を控除できます（被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除）。
期限は令和9年（2027年）12月31日までの譲渡。相続人が3人以上の場合、控除額は2,000万円になります。
★2024年（令和6年）1月1日以後の譲渡から、要件が大きくゆるみました。それまでは売主が売る前に耐震改修または解体を済ませる必要がありましたが、譲渡の日の属する年の翌年2月15日までに行われればよく、買主が実施した場合でも適用対象になります。
| 2023年12月31日までの譲渡 | 2024年1月1日以後の譲渡 | |
|---|---|---|
| 耐震改修・解体を行う人 | 売主が譲渡前に行う必要があった | 買主が行ってもよい |
| 期限 | 譲渡の時までに完了 | 譲渡の日の属する年の翌年2月15日まで |
| 相続人が3人以上のとき | 3,000万円 | 2,000万円 |
これは実務上、かなり大きな違いです。
築40年の実家を売るとき、以前は売主が先に解体費用を負担しなければ特例が使えませんでした。解体費用には全国一律の公的な目安がなく、数百万円になることもあります。売れるかどうか分からない段階でその負担をするのは現実的ではありませんでした。
いまは買主が解体する前提で売買契約を結び、翌年2月15日までに解体されれば適用対象になります。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 適用期間 | 平成28年4月1日〜令和9年（2027年）12月31日の譲渡 |
| 控除額 | 3,000万円（相続人が3人以上なら2,000万円） |
| 家屋の条件 | 譲渡時に一定の耐震基準を満たしている、または家屋を全部取り壊して敷地だけを譲渡すること |
| 2024年以後の緩和 | 上記が譲渡の日の属する年の翌年2月15日までに行われればよい（買主が実施した場合も可） |
要件の細部（被相続人が老人ホームに入所していた場合の取り扱い、相続時から譲渡時まで事業・貸付け・居住に使っていないことなど）は国税庁のページに詳しく書かれています。個別の適用可否は必ず税務署または税理士にご確認ください。
| マイホームの控除 | 相続空き家の控除 | |
|---|---|---|
| 誰が住んでいた家か | 自分が住んでいた | 亡くなった方が住んでいた |
| 期限 | 住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日 | 令和9年12月31日（制度そのものの期限） |
| 相続人が3人以上 | 関係なし | 控除額が2,000万円に |
| 耐震改修・解体 | 不要 | 必要（緩和あり） |
混同されやすいので注意してください。「3,000万円控除」という同じ呼び方をしますが、別の制度です。 → 3,000万円の特別控除（マイホーム）
相続税を納めた場合、取得費加算の特例（納めた相続税のうち不動産に対応する分を取得費に加算する）も使えます。期限は相続開始から約3年10か月以内の譲渡です。
この2つは併用できません。どちらが有利かは金額次第です。
必ず両方で試算してから選んでください。判断は税理士または税務署に。
相続した実家では、取得費が分からないことがほとんどです。その場合、売った金額の5%を取得費とみなす扱い（概算取得費）になります。
2,000万円で売った場合
| 3,000万円控除あり | 控除なし | |
|---|---|---|
| 譲渡価額 | 2,000万円 | 2,000万円 |
| 概算取得費（5%） | −100万円 | −100万円 |
| 譲渡費用（仲介手数料等・概算） | −80万円 | −80万円 |
| 特別控除 | −1,820万円（3,000万円の枠内） | 0円 |
| 課税譲渡所得 | 0円 | 1,820万円 |
| 税額（長期20.315%） | 0円 | 約369万円 |
控除が使えるかどうかで、約369万円の差が出ます。
期限（令和9年12月31日）を過ぎてから気づくと、この差はもう埋められません。売るかどうか決めていなくても、期限だけは先に把握しておいてください。
※この試算は仕組みを示すための簡略化です。実際の税額は取得費・譲渡費用・住民税の課税年度によって変わります。
| 空き家率 | うち「その他の住宅」＝貸すでも売るでもなく置かれている家 | |
|---|---|---|
| 全国 | 13.8% | 5.9% |
| 愛知県 | 11.8% | 4.3% |
| 三重県 | 16.3% | — |
| 岐阜県 | 16.1% | 8.1% |
この特例の対象になりうる家が、三重県・岐阜県には全国平均を超える割合で存在します。
一方で、放置したまま市町村から勧告を受ければ固定資産税の住宅用地特例が外れます。 → 空き家の固定資産税
税額の試算は、売却価格が決まらないと始まりません。
この記事は一般的な制度の説明です。当社は税理士事務所ではありません。ご自身のケースで適用できるかどうかは、必ず税務署または税理士にご確認ください。当社は宅地建物取引業者でもなく、売買の媒介または代理は提携する宅地建物取引業者が行います。
Qいつまでに売ればよいですか？
令和9年（2027年）12月31日までの譲渡が対象です。相続の時期ではなく、売却の時期で判定します。
Q相続人が3人います。控除額はいくらですか？
令和6年1月1日以後の譲渡で、相続または遺贈により取得した相続人が3人以上の場合、控除額は2,000万円になります。
Q解体は自分でしないといけませんか？
令和6年1月1日以後の譲渡であれば、買主が譲渡の日の属する年の翌年2月15日までに解体しても適用対象です。売主が先に解体費用を負担する必要はなくなりました。
Q亡くなった親が老人ホームに入っていた場合も使えますか？
一定の要件を満たせば対象になります。要件は細かいので、国税庁のページを確認のうえ、税務署または税理士にご相談ください。
Q取得費加算と両方使えますか？
併用できません。相続税を多く納めた場合は取得費加算が有利になりやすい傾向がありますが、必ず両方で試算してからお選びください。
仲介で売った場合と、買取に出した場合。手数料を引いた手取りまで並べて確認できます。
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