相続空き家の3,000万円控除

1. 何が変わったのか（2024年の緩和）

実務では、この違いが重く効きます。

築40年の実家を売るとします。以前は、売主が先に解体費用を負担しなければ特例が使えませんでした。解体費用に全国一律の公的な目安はなく、数百万円に届く例もある。売れるかどうか分からない段階でその金額を先に出せる人は、そう多くいません。

いまは買主が解体する前提で売買契約を結び、翌年2月15日までに解体されれば適用対象になります。

出典：国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」（No.3306）／国土交通省 関連ページ

2. 主な要件

細かい要件はほかにもあります。被相続人が老人ホームに入所していた場合の取り扱い、相続の時から譲渡の時まで事業・貸付け・居住に使っていないこと。いずれも国税庁のページに書かれています。

適用できるかどうかの判断は、税務署または税理士に確認してください。

3. マイホームの3,000万円控除との違い

呼び方は同じ「3,000万円控除」でも、中身は別の制度です。誰が住んでいた家か、期限の数え方、耐震改修や解体の要否、相続人の数で控除額が変わるかどうか。四つとも扱いが違います。 → 3,000万円の特別控除（マイホーム）

4. 取得費加算とは併用できない

相続税を納めた場合は、取得費加算の特例も使えます。納めた相続税のうち、不動産に対応する分を取得費に加算する仕組みです。期限は相続開始から約3年10か月以内の譲渡。

2つは併用できません。どちらが有利かは金額次第です。

• 相続税を多く納めた → 取得費加算が有利になりやすい
• 相続税がかからなかった、または少額 → 3,000万円控除が有利

両方で試算したうえで、税理士または税務署に確認してください。

出典：国税庁「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」（No.3267）

5. なぜ期限を先に確認すべきか

相続した実家では、取得費が分からないことがほとんどです。その場合は、売った金額の5%を取得費とみなします。概算取得費と呼ばれる扱いです。

2,000万円で売った場合

控除が使えるかどうかで、税額の差は約369万円。

期限（令和9年12月31日）を過ぎてから気づいても、この差はもう埋められません。売る決心がついていなくても、期限だけは先に確かめておいてください。

出典：国税庁「取得費が分からないとき」（No.3258）／同「長期譲渡所得の税額の計算」（No.3208）

6. 愛知・三重・岐阜の状況

いずれも総住宅数に占める割合です。空き家率は、愛知県が全国を下回り、三重県と岐阜県は全国より高い。「その他の住宅」の割合でも三重県9.5%・岐阜県8.1%と全国を超え、三重県は3県で最も高くなっています。

この特例が対象にするのは、貸すでも売るでもなく置かれている家です。放置したまま市町村から勧告を受ければ、固定資産税の住宅用地特例が外れます。 → 空き家の固定資産税

出典：総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査」

→ 愛知県の売却相場／三重県の売却相場／岐阜県の売却相場

7. まず、いくらになるか

税額の試算は、売却価格が決まらないと始まりません。手元にいくら残るかも、価格が出てから計算できます。査定額は、売れる金額の保証ではありません。

この記事は一般的な制度の説明です。当社は税理士事務所ではありません。ご自身のケースで適用できるかどうかは、必ず税務署または税理士にご確認ください。当社は宅地建物取引業者でもなく、売買の媒介または代理は提携する宅地建物取引業者が行います。

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