不動産売買の手付金。相場と解約手付のルール

1. 手付金の性質は原則「解約手付」

民法第557条第1項：「買主が売主に手付を交付したときは、買主はその手付を放棄し、売主はその倍額を現実に提供して、契約の解除をすることができる。ただし、その相手方が契約の履行に着手した後は、この限りでない。」（e-Gov法令検索）

この解除は、相手に落ち度がなくてもできます。「やっぱりやめたい」が通る代わりに、手付の額だけ損をする仕組みです。民法第557条第2項により、手付による解除では損害賠償の請求はできません（第545条第4項の不適用）。

「現実に提供」なので、売主は「倍返しします」と言うだけでは足りず、実際にお金を用意して差し出す必要があります。

2. 「履行に着手」とは

解除できなくなる境目が「相手方が契約の履行に着手した後」です。条文に定義はなく、個別の事情で判断されます。実務では、買主が残代金を用意して決済日を待っている、売主が引渡しのために引っ越しを済ませた、といった事実が目安になります。

自分が履行に着手していても、相手がまだなら解除はできます。条文は「相手方が」着手した後を禁じているからです。迷うときは、契約書に手付解除の期限日を書いておく方法があります。期限日までは、履行の着手に関係なく手付解除ができる、という合意です。

3. 宅建業者が売主なら「代金の2割まで」

宅地建物取引業者が自ら売主になる場合、宅建業法第39条が買主を守っています。

• 第1項：「代金の額の十分の二を超える額の手付を受領することができない」
• 第2項：手付は「いかなる性質のものであつても」解約手付として扱われ、買主は放棄、業者は倍額を現実に提供して解除できる（相手方が履行に着手した後は不可）
• 第3項：「前項の規定に反する特約で、買主に不利なものは、無効とする」

出典：e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」第39条

買取業者に売る場合は、買主が業者なので第39条の制限は働きません（制限は「自ら売主」の場合）。個人間の仲介売買も同じです。

4. 手付の額を決めるときの考え方

手付は、契約を軽く破れないようにする「縛り」です。額が小さいと相手に簡単に解除されやすく、大きいと自分も解除しにくくなります。

• 売主として：買主の解除を防ぎたいなら、ある程度の額を求める。ただし買主がローン審査に通らなかった場合の「ローン特約」による解除は、手付解除とは別で、手付は全額返還するのが通常です。
• 買主として：手付は残代金に充当されるので、契約時に用意する現金です。額が大きいほど、売主からの倍返し解除を受けにくくなります。

手付金は、売買代金の一部として最終的に売却価格に含まれます。税金の計算でも「売った金額」に入ります。受け取った手付を、決済前に別の用途に使うのは、解除された場合の倍返しができなくなるので避けてください。

5. イエクラベでできること

イエクラベのAI査定は、仲介で売った場合と買取に出した場合の金額を同時に出します。買取なら買主は業者で、契約から決済までの期間が短く、手付解除のリスクを抱える期間も短くなります。

当社は宅地建物取引業者ではありません。売買の媒介または代理は、当社の提携する宅地建物取引業者が行います。AI査定の結果は公開データにもとづく概算であり、売買価格を保証するものではありません。

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よくあるご質問

出典：e-Gov法令検索「民法」（明治二十九年法律第八十九号）第557条／e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」（昭和二十七年法律第百七十六号）第39条