不動産一括査定のデメリットと上手な使い方

1. 一括査定はどんな仕組みか

一括査定は、物件の所在地や広さと、名前・電話番号・メールアドレスなどの連絡先を一度入力すると、その情報が複数の不動産会社に送られるサービスです。受け取った会社がそれぞれ査定し、結果を連絡してきます。

売主にとっては、一社ずつ問い合わせる手間が省けます。比べる相手が最初から複数いる、というのも利点です。

一方で、不動産会社にとって一括査定は「売却を考えている人の連絡先」を得る入口でもあります。査定の先にあるのは媒介契約です。この構造を知っておくと、デメリットの理由が見えてきます。

2. よく言われるデメリットは何か

① 連絡が多くなる
連絡先が複数の会社に届くので、電話やメールがその数だけ来ることがあります。何社に送られるか、連絡の手段を選べるかはサービスごとに違います。申し込む前に画面の説明を確かめてください。なお、一括査定の利用者がどれくらい連絡を受けたかを調べた公的な統計は見当たりませんでした。

② 査定額に幅が出る
同じ物件でも、会社によって査定額は違います。参考にする取引事例、建物の評価の仕方、その会社の得意なエリアや客層が違うからです。幅があること自体は不自然ではありません。問題は、いちばん高い数字だけを見て会社を選んでしまうことです。

③ 高い査定額で媒介契約を取りにくる構造
媒介契約を結ぶと、宅建業者は「売買すべき価額」を書いた書面を売主に渡します（宅地建物取引業法34条の2第1項第2号）。そこで、他社より高い査定額を出せば契約を取りやすくなる、という動機が働き得ます。高く出した価格で売れなければ、あとで値下げを提案されることになります。

これに対して法律は、価額について意見を述べるときは「その根拠を明らかにしなければならない」と定めています（同条第2項）。国の解釈・運用の考え方では、根拠は価格査定マニュアルや「同種の取引事例等他に合理的な説明がつくもの」とされ、根拠の明示は口頭でも書面でもよいとされています（国土交通省資料）。

④ 囲い込み
「囲い込み」とは、一部の宅建業者が自社の利益のため、売主・買主の双方から報酬を得ることを目的に、物件をほかの業者に紹介しない行為です（国土交通省 売主向けリーフレット）。査定額の高さとは別の問題ですが、媒介契約を結んだあとに起こり得ます。

対策として、令和7年1月1日から、専任媒介・専属専任媒介の物件について、宅建業者にレインズへの物件の取引状況（ステータス）の登録が義務付けられました。売主は、宅建業者から交付される「登録証明書」の2次元コードから、自分の物件が「公開中」「書面による購入申込みあり」「売主都合で一時紹介停止中」のどれになっているかを確認できます（国土交通省）。

出典：宅地建物取引業法（e-Gov法令検索）第34条の2／国土交通省「レインズの機能強化について、物件の売主向けのリーフレットを作成しました！」（令和6年12月24日）

3. 机上査定と訪問査定はどう違うか

査定には大きく2つのやり方があります。一括査定で申し込むと、どちらかを選ぶ画面が出ることが多いです。

机上査定は「おおよその位置」を知るためのもの、訪問査定は「売り出し価格を決める」ためのもの、と考えると使い分けやすくなります。机上査定と訪問査定で何割違うかを示した公的な統計はありません。

4. 査定額は「売れる価格」ではない

不動産の価格には、似ているけれど別のものが3つあります。

買主が払うのは成約価格です。査定額がいくら高くても、買主がその価格で買うとは限りません。だからこそ、査定額の「根拠」と、近くで実際にいくらで売れたかという「成約事例」を見ることが大切です。

仲介で売るか、不動産会社に買い取ってもらうかでも、価格の決まり方は変わります。→ 仲介と買取の違い

5. 上手な使い方（おすすめの手順）

一括査定をうまく使うための手順です。特定のサービスではなく、どのサービスにも当てはまる使い方をまとめます。

• 先に自分で相場を見る：査定を申し込む前に、近くの成約事例を調べておく。基準がないと、高い査定額が正しく見えてしまいます。
• 査定の根拠を聞く：「どの取引事例を使いましたか」「その事例と比べて、なぜこの価格ですか」と質問する。宅建業者には根拠を明らかにする義務があります。
• いちばん高い会社ではなく、説明が一番具体的な会社を選ぶ：事例・修正の理由・売れるまでの見通しを示せるかどうか。
• 連絡の手段を指定する：電話を避けたいなら、申し込み時の備考欄などでメール連絡を希望すると伝える。
• 媒介契約後はステータスを確認する：登録証明書の2次元コードから、レインズ上の取引状況を見る。

成約事例を自分で調べる公的なサイト

不動産情報ライブラリの取引価格情報は、平成18年4月から取引当事者へのアンケート調査をもとに蓄積されたものです（不動産取引価格情報提供制度）。調べ方の詳しい手順は、相場の調べ方にまとめています。

出典：国土交通省「「不動産情報ライブラリ」の運用を開始します」（令和6年3月1日）／国土交通省「不動産取引価格公開サイト本格稼働開始」（平成19年4月12日）

6. 連絡先を出さずに概算を知る方法

「まだ売ると決めていない」「電話は困る」という段階なら、連絡先を出さずに目安を知る方法があります。

• 公的なサイトで近い事例を探す：不動産情報ライブラリで、同じ町名・近い面積・近い築年数の取引を拾う。匿名で使えます。手間はかかりますが、数字の出どころがはっきりしています。
• 匿名で使えるAI査定を使う：公開データから概算を出すサービスなら、連絡先を入れずに金額の目安がわかります。

目安がわかってから一括査定や訪問査定に進めば、高すぎる査定額にも、低すぎる査定額にも気づけます。匿名のAI査定で、まず目安を見るのも一つの順番です。

一括査定が向いているのは、売ると決めていて、複数の会社と話して比べる時間がとれる人です。向いていないのは、まだ迷っている人、電話のやり取りを避けたい人。この場合は、先に匿名で目安をつかむほうが負担が少なくなります。

7. イエクラベでできること

イエクラベは、仲介で売った場合と買取に出した場合の2つの概算を、匿名のまま同時に出します。連絡先をお聞きするのは、机上査定を申し込んだときだけです。それまで営業電話はかかってきません。

当社は宅地建物取引業者ではありません。売買の媒介または代理は、当社の提携する宅地建物取引業者が行います。AI査定の結果は公開データにもとづく概算であり、売買価格を保証するものではありません。

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よくあるご質問

出典：e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」／国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」（媒介価格に関する意見の根拠の明示義務について・抜粋）／国土交通省「価格査定マニュアルの改訂経緯（一部抜粋）」／国土交通省「レインズの機能強化について、物件の売主向けのリーフレットを作成しました！」（令和6年12月24日）／国土交通省 売主向けリーフレット（報道発表資料）／国土交通省「レインズの「ステータス管理機能」を活用しましょう！」／国土交通省「不動産情報ライブラリ」／国土交通省「「不動産情報ライブラリ」の運用を開始します」（令和6年3月1日）／国土交通省「不動産取引価格情報提供制度」／国土交通省「不動産取引価格公開サイト本格稼働開始」（平成19年4月12日）／レインズ・マーケット・インフォメーション／公益社団法人中部圏不動産流通機構