売却時の固定資産税の精算。日割りの計算と税務上の扱い

1. なぜ精算が必要か。課税の仕組み

地方税法第359条：「固定資産税の賦課期日は、当該年度の初日の属する年の一月一日とする。」 同法第343条第1項は、固定資産税を「固定資産の所有者」に課すると定め、第2項で土地・家屋の所有者とは「登記簿又は土地補充課税台帳若しくは家屋補充課税台帳に所有者」として登記・登録されている人だとしています（e-Gov法令検索「地方税法」）。

つまり、3月に売って登記を移しても、その年の納税通知書は売主に届き、売主が1年分を納めます。買主は翌年の1月1日から納税義務者になります。法律には「買主が途中から払う」仕組みがないため、当事者間で分担を決める精算が生まれました。

2. 起算日は1月1日か4月1日か

日割りの起算日には、1月1日とする方法と4月1日とする方法があります。固定資産税は「年」単位で課税される一方、納付は「年度」（4月〜翌3月）で行われるため、2つの考え方が生まれました。どちらが正しいという決まりはなく、地域の慣習と契約書の定めによります。

表の地域区分は実務上の傾向で、公的な定めがあるわけではありません。東海地方では両方の例があります。契約書の「公租公課の分担」条項で起算日を確かめてください。起算日が違うと、同じ引渡し日でも買主の負担額が3か月分変わります。

3. 計算例

例：固定資産税・都市計画税の年額12万円、引渡し日 7月1日、起算日 1月1日

• 買主の負担日数：7月1日〜12月31日 ＝ 184日
• 買主の負担額：12万円 × 184日 ÷ 365日 ＝ 60,493円（1円未満の扱いは契約による）
• 売主は1年分12万円を市区町村に納め、決済時に買主から60,493円を受け取る

同じ条件で起算日が4月1日の場合

• 買主の負担日数：7月1日〜翌年3月31日 ＝ 274日
• 買主の負担額：12万円 × 274日 ÷ 365日 ＝ 90,082円

年額は、その年の納税通知書（課税明細書）で確かめます。4月〜5月の引渡しで通知書がまだ届いていないときは、前年の額で仮精算し、通知書が届いたら差額を調整する、または前年額で確定させる、のどちらかを契約書で決めておきます。

4. 税務上の扱い。精算金は「売った金額」に入る

売主が受け取った精算金は、税金の立替ではなく売買代金の一部として扱われます。国税庁は、譲渡代金のほかに譲渡から年末までの期間に対応する固定資産税・都市計画税の相当額を受け取った場合、その額は「譲渡価額に算入されます」としています（国税庁 No.1440）。

売主が納めた固定資産税そのものは、維持・管理の費用なので譲渡費用には入りません（国税庁 No.3255）。確定申告のときは、売買契約書の代金に精算金を足した額を「売った金額」として内訳書に書きます。詳しくは不動産売却の確定申告。

なお、精算金の受け渡しに消費税はかかりません。個人が自宅を売る取引はそもそも消費税の課税対象外です（不動産売却と消費税）。

5. イエクラベでできること

売却のタイミングで精算額は変わりますが、額を大きく左右するのは引渡し日ではなく売却価格です。イエクラベのAI査定は、仲介と買取の2通りの価格を同時に出すので、精算を含めた手取りの見当をつけやすくなります。

当社は宅地建物取引業者ではありません。売買の媒介または代理は、当社の提携する宅地建物取引業者が行います。AI査定の結果は公開データにもとづく概算であり、売買価格を保証するものではありません。

30秒でAI査定する（無料）

よくあるご質問

出典：e-Gov法令検索「地方税法」（昭和二十五年法律第二百二十六号）第343条・第359条／国税庁 タックスアンサー No.1440 譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき）／国税庁 タックスアンサー No.3255 譲渡費用となるもの