道路に2m接していないと建て替えできない。それでも売り方はあります。
公開 2026年10月18日
再建築不可物件とは、今ある建物を壊すと新しい建物を建てられない土地のことです。原因の多くは建築基準法第43条の接道義務で、建物の敷地は幅員4m以上の「道路」に2m以上接していなければなりません。
建て替えできないため、住宅ローンが付きにくく、一般の買主には売りにくい土地です。ただし、隣地の所有者、リフォームして使う人、買取業者など、買い手がいないわけではありません。43条2項の許可や、隣地の一部を買い増して接道を満たせば、再建築できる土地に変わることもあります。
建築基準法第43条第1項：「建築物の敷地は、道路（次に掲げるものを除く。第四十四条第一項を除き、以下同じ。）に二メートル以上接しなければならない。」（e-Gov法令検索）
ここでいう「道路」は、同法第42条第1項で定義される幅員4m以上の道（地下にあるものを除く）です。特定行政庁が指定する区域では6mになります。見た目が道でも、建築基準法上の「道路」でなければ接道したことになりません。
| 再建築不可になる主な形 | 内容 |
|---|---|
| 接する道が建築基準法上の道路でない | 私道・通路・農道など、42条の各号に当たらない道にしか接していない |
| 接道の幅が2m未満 | 旗竿地（路地状敷地）の路地部分が2m未満など |
| 道路に全く接していない | 袋地。他人の土地を通って出入りしている |
自分の土地がどれに当たるかは、市区町村の建築指導課（建築審査課）で「道路の種別」を確認します。前面の道が42条のどの号に当たるか、または道路でないかが分かります。
幅員4m未満の道でも、「現に建築物が立ち並んでいる幅員四メートル未満の道で、特定行政庁の指定したもの」は道路とみなされます（建築基準法第42条第2項。いわゆる2項道路）。この場合、道の中心線から水平距離2mの線が道路の境界線とみなされ、建て替えるときはその線まで敷地を後退させます。これがセットバックです。
2項道路に2m以上接していれば、セットバックすれば建て替えられるので、再建築不可ではありません。ただし後退した部分には建物を建てられず、敷地面積として使えない点が査定に影響します。
※道の反対側が崖地、川、線路敷地などの場合は、崖地等の側の境界線から4mの線が道路境界線になります（第42条第2項ただし書）。片側だけで4m分を後退する形です。
第43条第2項は、接道義務の例外を2つ定めています（e-Gov法令検索）。
| 号 | 内容 | 手続き |
|---|---|---|
| 第1号 | 幅員4m以上の「道」（道路ではない）に2m以上接する一定の建築物で、国土交通省令の基準に適合するもの | 特定行政庁の認定 |
| 第2号 | 敷地の周囲に広い空地があるなど、国土交通省令の基準に適合し、交通・安全・防火・衛生上支障がないと認めるもの | 建築審査会の同意を得た特定行政庁の許可 |
許可・認定は建物ごとに行われるため、「一度許可が出た土地はずっと建てられる」とは限りません。買主が建て替えを前提に買う場合、買主が改めて許可を取る必要があります。売る前に建築指導課で、この土地で許可の見込みがあるかを相談しておくと、買主に説明できる材料になります。
買い手の候補は、一般の住宅購入者よりも次の人たちです。
| 売り方 | 向く場合 | ポイント |
|---|---|---|
| 隣地の所有者に売る | 隣地と合わせれば接道を満たす | 隣地所有者にとっては再建築可能な土地になるため、価値が上がる |
| 隣地の一部を買い増して売る | 路地部分の幅が2mにわずかに足りない | 接道2mを満たせば再建築可能な土地として売れる |
| 43条2項の許可見込みを付けて売る | 周囲に空地がある、幅4m以上の通路に接する | 建築指導課への事前相談の結果を買主に示す |
| リフォーム前提で売る | 建物が使える状態 | 建て替えは不可でも、大規模でない修繕・リフォームはできる |
| 買取業者に売る | 早く・確実に手放したい | 価格は下がるが、契約不適合責任を免責にできることが多い |
再建築不可であることは、売買契約前に買主に説明すべき重要な事項です。仲介会社は重要事項説明で道路の種別と接道の状況を説明します（宅建業法第35条）。隠して売ると契約不適合や説明義務違反の問題になります（契約不適合責任）。
査定では、同じ地域の再建築できる土地より大幅に低く評価されるのが通常です。隣地への売却や買い増しで再建築可能にできるなら、その手間をかける価値があるかを、2通りの価格で比べてください。
イエクラベのAI査定は、仲介で売った場合と買取に出した場合の金額を同時に出します。再建築不可物件は個別性が高いため、AI査定の後に提携業者の机上査定・訪問査定で道路の種別と接道を確かめた価格を出します。
当社は宅地建物取引業者ではありません。売買の媒介または代理は、当社の提携する宅地建物取引業者が行います。AI査定の結果は公開データにもとづく概算であり、売買価格を保証するものではありません。
Q再建築不可物件とは何ですか？
今ある建物を壊すと新しい建物を建てられない土地です。主な原因は建築基準法第43条の接道義務で、幅員4m以上の道路に2m以上接していない敷地には原則として建物を建てられません。
Q再建築不可の土地は売れますか？
売れます。ただし住宅ローンが付きにくく一般の買主には売りにくいため、隣地の所有者、リフォーム前提の買主、買取業者が主な買い手です。隣地を一部買い増して接道2mを満たせば、再建築可能な土地として売れます。
Q前の道が4m未満です。再建築不可ですか？
特定行政庁が指定した「2項道路」なら、道の中心線から2m後退（セットバック）することで建て替えられ、再建築不可ではありません。前面の道が建築基準法上どの種別かは、市区町村の建築指導課で確認できます。
Q43条2項の許可を取れば建てられますか？
周囲に広い空地があるなど一定の基準を満たし、建築審査会の同意を得て特定行政庁が許可した場合は建てられます。許可は建物ごとなので、買主が建て替えるときは改めて許可が必要です。
出典：e-Gov法令検索「建築基準法」（昭和二十五年法律第二百一号）第42条・第43条／e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」第35条
再建築不可でも買い手はいます。仲介と買取、2つの価格を先に確かめられます。
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