住み替えの進め方。売り先行と買い先行、税金の特例

1. 売り先行と買い先行の違い

売り先行で仮住まいを避けたいときは、売買契約に「引渡し猶予」を付けて決済後しばらく住み続ける方法や、買主の了解を得て引渡し日を遅らせる方法があります。買い先行で今の家のローンが残る場合は、売却代金で完済できる見込みを先に立てる必要があります。残債と売却価格の関係は住宅ローンが残っている場合で解説しています。

2. 3,000万円控除と住宅ローン控除は同時に使えない

今の家を売って利益が出た場合、居住用財産の3,000万円特別控除で税額をゼロにできることがあります（国税庁 No.3302）。一方、新居を住宅ローンで買うと住宅借入金等特別控除（住宅ローン控除）が使えます。この2つは同時には使えません。

国税庁は、住宅ローン控除について、居住の用に供した年とその前2年・後3年の計6年間に3,000万円控除などの居住用財産の譲渡特例を受けていると適用できない、としています（令和2年4月1日以後の譲渡。国税庁 No.1213）。

例外として、相続した空き家の3,000万円控除（措法35条3項）を適用した場合は、この制限から除かれます（同 No.1213）。

どちらを選ぶかは、譲渡益にかかる税額と、住宅ローン控除で戻る額の比較です。譲渡益が小さいなら3,000万円控除を使わず税を払い、住宅ローン控除を取るほうが有利なことがあります。税額の目安は譲渡所得税シミュレーターで計算できます。

出典：国税庁 タックスアンサー No.1213 認定住宅の新築等をした場合（住宅借入金等特別控除）／国税庁 タックスアンサー No.3302 マイホームを売ったときの特例

3. 特定のマイホームの買換え特例

譲渡益が大きく、3,000万円控除では収まらない場合に検討するのが「特定のマイホームを買い換えたときの特例」です。譲渡益への課税を、新居を将来売るときまで繰り延べます。非課税になるわけではありません（国税庁 No.3355）。

国税庁の例：1,000万円で買った家を5,000万円で売り、7,000万円の家に買い換えた場合、通常なら譲渡益4,000万円が売却年に課税されますが、特例を使うと売却年の課税はなく、将来その新居を8,000万円で売ったときに「1,000万円＋繰り延べた4,000万円＝5,000万円」が課税されます。

この特例を使うと、新居の住宅ローン控除も使えません（居住年とその前年・前々年に適用した場合）。将来の売却まで見通して選ぶ必要があり、税理士への相談をおすすめします。

4. 住み替えの手順

1. 今の家の売却価格の目安を出す：仲介と買取の2通りで。残債を引いた額が新居の自己資金になります。
2. 残債と売却価格を比べる：売却代金で完済できなければ、不足分の自己資金が必要です。
3. 売り先行か買い先行かを決める：資金に余裕がなければ売り先行。
4. 税の特例を決める：譲渡益の額で、3,000万円控除か住宅ローン控除か、買換え特例かを選ぶ。
5. 媒介契約・販売：不動産売却の流れのとおり。
6. 決済・引渡しと新居の入居時期を合わせる：引渡し猶予や仮住まいの要否を契約前に決める。

5. イエクラベでできること

住み替えの計画は「今の家がいくらで売れるか」から始まります。イエクラベのAI査定は、仲介で売った場合と買取に出した場合の金額を同時に出すので、売り先行で時間をかける場合と、買取で期日を確定させる場合の資金計画を並べて考えられます。

当社は宅地建物取引業者ではありません。売買の媒介または代理は、当社の提携する宅地建物取引業者が行います。AI査定の結果は公開データにもとづく概算であり、売買価格を保証するものではありません。

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よくあるご質問

出典：国税庁 タックスアンサー No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例／国税庁 タックスアンサー No.1213 認定住宅の新築等をした場合（住宅借入金等特別控除）／国税庁 タックスアンサー No.3302 マイホームを売ったときの特例