売却価格と購入時の情報から、不動産を売ったときの税額と手残りを試算します。入力内容は送信されません。
公開 2026年9月6日／最終更新 2026年9月6日
制度そのものの解説は 売ったときの税金、控除の要件は 3,000万円の特別控除と相続空き家の3,000万円控除 をご覧ください。
譲渡所得税がかかるのは、売って利益が出たときだけです。売却価格そのものではなく「売った金額 −（取得費 ＋ 譲渡費用）− 特別控除」に税率がかかります。
税率は売った年の1月1日時点の所有期間で決まります。5年超なら20.315%、5年以下なら39.63%。マイホームを10年超持っていれば6,000万円までの部分が14.21%です。
このツールは、マイホームの3,000万円特別控除・10年超の軽減税率・相続した空き家の3,000万円特別控除・相続財産の取得費加算に対応しています。
入力すると結果がその場で変わります。入力内容はどこにも送信されず、ブラウザの中だけで計算します。
| 項目 | 入れ方 |
|---|---|
| 買った時期 | 相続や贈与で取得した場合は亡くなった方（贈与した方）が買った時期を入れます。取得時期はそのまま引き継がれるため、相続した年ではありません。 |
| 売る時期 | 引き渡しの予定年月です。所有期間は売った年の1月1日で判定するため、年をまたぐと税率が変わることがあります。 |
| 取得費 | 売買契約書が見つからないときは「分からない」のままで構いません。売却価格の5%を概算取得費として計算します。 |
| 建物の構造 | 減価償却の計算に使います。分譲マンションは「鉄筋コンクリート造」、一般的な木造戸建ては「木造」です。 |
| 譲渡費用 | 仲介で売るなら「仲介手数料の上限を入れる」ボタンが使えます。買取は仲介手数料がかからないので、印紙税や解体費用だけを入れてください。仲介手数料の上限と計算もあわせてどうぞ。 |
| 特例 | 売却価格1億円以下・2027年12月31日までの譲渡という空き家特例の期限と金額だけは自動で判定し、外れていればその旨を表示します。それ以外の要件（建築年月・居住実態など）は判定していないため、売ったときの税金でご確認ください。 |
買取は仲介手数料がかからないぶん譲渡費用が小さくなり、そのぶん利益が大きく計算されます。一方で売却価格は仲介より低くなるのが一般的です。相続した実家（取得費が分からない・長期譲渡・特例なし）を例に並べます。
| 仲介で2,000万円 | 買取で1,600万円 | |
|---|---|---|
| 売却価格 | 2,000万円 | 1,600万円 |
| 仲介手数料（上限・税込） | 72万6,000円 | 0円 |
| その他の譲渡費用 | 10万円 | 10万円 |
| 課税譲渡所得 | 1,817万4,000円 | 1,510万円 |
| 税額（20.315%） | 369万2,000円 | 306万7,500円 |
| 手残り | 1,548万2,000円 | 1,283万2,500円 |
売却価格の差は400万円ですが、手残りの差は264万9,500円。利益が大きいほど税額も増えるため、価格差の一部が税額差で相殺されます。ここに「売れるまでの期間」「内覧の手間」「契約不適合責任を負うかどうか」を足して判断することになります。
仲介と買取の違いそのものは 仲介と買取の違い をご覧ください。
取得費が分からない場合は売却価格の5%を取得費とみなせますが（概算取得費）、実際の取得費よりずっと小さくなることが多く、税額は大きく出ます。1998年に土地900万円・建物1,100万円・購入諸費用70万円で買った木造戸建てを2,000万円で売る場合の比較です。
| 契約書がない（概算5%） | 契約書がある（実額） | |
|---|---|---|
| 取得費 | 100万円 | 1,210万6,800円（減価償却859万3,200円・28年ぶんを控除後） |
| 課税譲渡所得 | 1,817万4,000円 | 706万7,000円 |
| 税額 | 369万2,000円 | 143万5,500円 |
差は225万6,500円です。売買契約書・購入時の領収書・住宅ローンの金銭消費貸借契約書・分譲時のチラシなどが残っていないか、片づけの前に探してください。
| 区分 | 税率・計算 | 判定 |
|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 39.63%（所得税30%＋復興0.63%＋住民税9%） | 売った年の1月1日時点で所有期間5年以下 |
| 長期譲渡所得 | 20.315%（所得税15%＋復興0.315%＋住民税5%） | 同5年超 |
| 軽減税率（6,000万円以下の部分） | 14.21%（所得税10%＋復興0.21%＋住民税4%） | 同10年超かつマイホーム |
| 概算取得費 | 譲渡価額の5% | 取得費が不明、または実額が5%を下回るとき |
| 建物の減価償却 | 取得価額×0.9×償却率×経過年数（95%が上限） | 非業務用。法定耐用年数×1.5（1年未満切捨て）に対応する償却率 |
課税譲渡所得は1,000円未満、税額は100円未満を切り捨てて表示しています。なお2027年1月から防衛特別所得税（所得税額の1%）が始まりますが、同時に復興特別所得税が2.1%から1.1%へ引き下げられるため、合計の付加税率2.1%は変わりません。長期20.315%・短期39.63%という実効税率も変わりません。
出典：国税庁 No.3202「譲渡所得の計算のしかた（分離課税）」／国税庁 No.3208「長期譲渡所得の税額の計算」／国税庁 No.3211「短期譲渡所得の税額の計算」／国税庁 No.3255「譲渡費用となるもの」／国税庁 No.3258「取得費が分からないとき」／国税庁 No.3261「建物の取得費の計算」／国税庁 No.3267「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」／国税庁 No.3302「マイホームを売ったときの特例」／国税庁 No.3305「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」／国税庁 No.3306「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」／名古屋市「土地・建物・株式等の譲渡所得等の分離課税の税率」／財務省「防衛力強化に係る財源確保のための税制措置」／国税庁「防衛特別所得税及び復興特別所得税に関するQ&A」（2026年9月6日時点）
Q入力した内容は保存・送信されますか？
送信も保存もされません。計算はすべてお使いのブラウザの中で行われ、入力値がサーバーへ送られることはありません。ページを閉じれば内容は残りません。
Qこの金額をそのまま確定申告に使えますか？
使えません。ご入力内容だけをもとにした概算です。特例の適用可否は個別の事情で変わり、実際の申告額とは異なります。最終的な税額は所轄の税務署または税理士にご確認ください。当社は税理士事務所ではなく、税務代理・税務相談は行っておりません。
Q仲介と買取で、どちらが手元に多く残りますか？
価格と費用によります。買取は仲介手数料がかからない一方、売却価格は仲介より低くなるのが一般的です。利益が小さくなるぶん税額も下がるため、価格差の一部は税額差で相殺されます。このページの試算では、価格差400万円に対して手残りの差は264万9,500円まで縮みました。税額だけでなく必ず手残りで比べてください。
Q特例を選んだのに税額が0円になりません。
特別控除は利益（譲渡所得）の範囲内でしか引けません。利益が3,000万円を超えている場合は、引ききれなかった分に税率がかかります。また相続した空き家の特別控除は、相続人が3人以上のとき2,000万円になります。
Q譲渡損失（売却損）が出た場合はどうなりますか？
譲渡所得がマイナスであれば譲渡所得税はかかりません。マイホームの譲渡損失については、一定の要件のもとで他の所得と損益通算し、翌年以降3年間くり越せる特例があります。このツールは損益通算・繰越控除には対応していないため、該当する場合は税務署にご相談ください。
Q所有期間は、相続した日から数えるのですか？
違います。相続や贈与で取得した不動産は、亡くなった方（贈与した方）の取得時期と取得費をそのまま引き継ぎます。入力欄には「亡くなった方が買った時期」を入れてください。相続した直後に売っても短期譲渡（39.63%）にはなりません。
税額を出すには、まず売却価格の目安が要ります。仲介で売った場合と買取に出した場合を、手数料を引いた手取りまで並べて確認できます。
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