築年数による価格差は、地域で大きく違います。取引データで確かめました。
公開 2026年10月21日
「築20年を超えた家は価値がゼロ」という話は、よく聞きます。確かに、建物の価値は年数とともに下がります。ただ、家の価格には土地の価値も含まれます。そのため、築年数でどれだけ下がるかは、地域によってまったく違います。
この記事では、愛知・三重・岐阜の3県の取引データから、築年数による価格の違いを地域別に確認します。そのうえで、築古の家を売るときの考え方を整理します。
この話のもとになっているのは、税金の計算に使う法定耐用年数です。木造住宅の法定耐用年数は22年で、建物の取得費を減価償却する期間として決められています。
これは税務上の計算の約束事で、実際に売れる価格を決めるものではありません。実際の価格は、買い手がいくらで買うかで決まります。築22年を過ぎても、売買は成立します。
イエクラベは、国土交通省の不動産取引価格情報をもとに、愛知・三重・岐阜の中古戸建ての価格を集計しています（中古戸建て価格レポート2026）。築10年以内と築31年以上の両方で取引が10件以上あった94市区町村で、価格の中央値を比べました。
築10年以内と築31年以上の価格差は、中央値で約3.0倍です。ただし、市区町村によってこの差は大きく違います。
| 市区町村 | 築10年以内 | 築31年以上 | 差 |
|---|---|---|---|
| 名古屋市千種区 | 5,000万円（166件） | 4,900万円（60件） | 1.02倍 |
| 名古屋市瑞穂区 | 4,600万円（178件） | 3,700万円（33件） | 1.24倍 |
| 長久手市 | 5,000万円（124件） | 3,500万円（18件） | 1.43倍 |
| 岐阜市 | 2,900万円（457件） | 485万円（398件） | 6.0倍 |
| 伊勢市 | 3,550万円（36件） | 500万円（123件） | 7.1倍 |
| 伊賀市 | 2,850万円（10件） | 315万円（94件） | 9.0倍 |
差が小さいのは、名古屋市の千種区・瑞穂区・昭和区・名東区や長久手市など、土地の価格が高い地域でした。家の価格のうち土地が占める割合が大きいため、建物が古くなっても価格が下がりにくいと考えられます。反対に、土地の価格が低い地域では、価格に占める建物の割合が大きく、築年数による差が大きく出ます。
中央値どうしの比です。築年帯ごとに、売れた家の立地や土地の広さは同じではありません。築年数だけの影響を取り出した数字ではなく、傾向の目安として見てください。
築31年以上の戸建ての取引が10件以上あった114市区町村のうち、価格の中央値が800万円以下だったのは57でした。県別では、愛知県が62市区町村のうち13（21%）、三重県が21のうち16（76%）、岐阜県が31のうち28（90%）です。
同じ愛知県でも、築31年以上の中央値は、名古屋市千種区の4,900万円から、あま市の635万円、愛西市の600万円まで開きます。近くの築古の取引がいくらかは、地域ごとに確かめる必要があります。
相続した空き家には、条件を満たすと譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。条件は細かく決まっているため、空き家の3,000万円特別控除で確認してください。
イエクラベのAI査定は、所在地・面積・築年数を入れるだけで、仲介と買取の金額を30秒ほどで比べられます。築年数によって、近くの取引から価格がどう変わるかも反映されます。無料で、お名前・ご連絡先は不要です。
当社は宅地建物取引業者ではありません。売買の媒介または代理は、当社の提携する宅地建物取引業者が行います。AI査定の結果は公開データにもとづく概算であり、売買価格を保証するものではありません。
Q築20年を超えた家は、価値がゼロになりますか？
ゼロとは限りません。愛知・三重・岐阜の3県の取引では、築31年以上の戸建てにも、中央値で数百万〜数千万円の価格がついています。たとえば名古屋市千種区の築31年以上の戸建ては、中央値で4,900万円（60件）でした。土地の価値が大きい地域ほど、築年が古くても価格は下がりにくくなります。
Q築年数が古い家は、築浅と比べてどのくらい安くなりますか？
地域によって大きく違います。築10年以内と築31年以上の中央値の差は、比べられた94市区町村の中央値で約3.0倍でした。差がもっとも大きい伊賀市は9.0倍、もっとも小さい名古屋市千種区は1.02倍です。
Q築古の家は、解体して更地にしてから売るべきですか？
先に解体するとは限りません。解体費用がかかるうえ、住宅が建っている土地は固定資産税の住宅用地の特例が受けられるため、更地にすると土地の税負担が変わる場合があります。解体してから売るか、そのままで売るか、買取に出すかは、手元に残る金額で比べて決めます。
Q築古の家は、仲介と買取のどちらが向いていますか？
築年数が古く、リフォームや解体が必要な家は、買取が向く場合があります。買取は仲介より安くなりやすい一方、売り出しから引き渡しまでの手間と期間が短く、契約不適合責任を負わない条件で売れる場合があります。どちらが手元に残るかは物件で変わるため、2つの金額を並べて比べてください。
Q築31年以上の家を売るときの仲介手数料はいくらですか？
売買価格が税抜800万円以下の場合は、仲介手数料の上限が最大33万円（税込）に引き上げられる特例があります（事前の説明と合意が前提）。築31年以上の戸建てで中央値が800万円以下になる市区町村は、3県の114市区町村のうち57でした。
出典：イエクラベ「愛知・三重・岐阜 中古戸建て価格レポート2026」／元データ：国土交通省 不動産情報ライブラリ（不動産価格情報）。このサービスは、国土交通省不動産情報ライブラリのAPI機能を使用していますが、提供情報の最新性、正確性、完全性等が保証されたものではありません。
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