熊本市南区で2023年10月〜2026年9月に成約した中古マンション40件を、築年帯・専有面積帯・年別・売り出し中との差で集計しました。
熊本市南区の中古マンションは、2023年10月〜2026年9月の成約40件で中央値1,665万円（㎡単価22.1万円/㎡）。専有面積の中央値は73㎡です。築年帯で単価は約2.0倍違います。売り出し中の物件の㎡単価は成約より+23.0%の水準です。
熊本市南区の中古マンションを築年帯で分けました。単価は㎡あたりの成約価格の中央値、価格は各帯の成約価格の中央値です。
| 築年帯 | 件数 | 価格の中央値 | ㎡単価の中央値 | 四分位（25%〜75%） | 専有面積の中央値 |
|---|---|---|---|---|---|
| 築10年以内 | 1 | — | 件数不足 | — | — |
| 築11〜20年 | 11 | 2,400万円 | 328,000円/㎡ | 281,000円/㎡〜352,000円/㎡ | 76㎡ |
| 築21〜30年 | 15 | 1,650万円 | 210,000円/㎡ | 186,000円/㎡〜233,000円/㎡ | 75㎡ |
| 築31年以上 | 13 | 1,250万円 | 161,000円/㎡ | 120,000円/㎡〜209,000円/㎡ | 73㎡ |
5件未満の帯は単価を出していません。
専有面積の帯ごとに単価と価格を並べました。
| 専有面積 | 件数 | 価格の中央値 | ㎡単価の中央値 | 四分位（25%〜75%） | 面積の中央値 |
|---|---|---|---|---|---|
| 40〜59㎡ | 1 | — | 件数不足 | — | — |
| 60〜79㎡ | 27 | 1,500万円 | 220,000円/㎡ | 166,000円/㎡〜273,000円/㎡ | 71㎡ |
| 80㎡以上 | 12 | 2,095万円 | 228,000円/㎡ | 204,000円/㎡〜303,000円/㎡ | 86㎡ |
成約年ごとの件数と㎡単価の中央値です（直近5年分。上の中央値は直近3年の集計）。最新年は年の途中までの集計です。
| 年 | 成約件数 | ㎡単価の中央値 | 前年比 |
|---|---|---|---|
| 2021年 | 1 | 203,000円/㎡ | — |
| 2022年 | 10 | 232,000円/㎡ | +14.0% |
| 2023年 | 10 | 204,000円/㎡ | -11.8% |
| 2024年 | 18 | 230,000円/㎡ | +12.6% |
| 2025年 | 12 | 219,000円/㎡ | -5.0% |
| 2026年 | 9 | 181,000円/㎡ | -17.2% |
2026年10月時点でレインズに登録されている売り出し中（在庫）の中古マンションは30件。㎡単価の中央値は272,000円/㎡で、成約の中央値221,000円/㎡に対して+23.0%です。売り出し価格は成約価格より高く出るのが通常で、この差が「値引きされやすい幅」の目安になります。
| 成約（2023年10月〜2026年9月） | 売り出し中（2026年10月） | |
|---|---|---|
| 件数 | 40件 | 30件 |
| ㎡単価の中央値 | 221,000円/㎡ | 272,000円/㎡ |
| 四分位 | 174,000円/㎡〜278,000円/㎡ | 229,000円/㎡〜329,000円/㎡ |
このページの成約データを、実際の売却にどう使うかをまとめました。
| 項目 | 目安（中央値1,665万円で売った場合） | 備考 |
|---|---|---|
| 仲介手数料（上限） | 56万円（税別） | 売買価格×3%＋6万円。買取なら不要 |
| 印紙税 | 1万円 | 売買契約書に貼付（軽減税率） |
| 抵当権抹消 | 1〜2万円 | ローンが残っている場合。司法書士報酬込み |
| 譲渡所得税 | 利益が出た場合のみ | 居住用は3,000万円特別控除。税金の解説・税額シミュレーター |
同じマンションの成約単価がいちばん強い根拠です。熊本市南区の棟別の単価は市区町村ページの一覧にあります。階・向き・角部屋・リフォームの有無で、同じ棟でも1〜2割の差が出ます。
修繕積立金の残高・長期修繕計画・大規模修繕の実施履歴は買主が必ず見ます。管理組合の総会議事録と重要事項調査報告書を早めに取り寄せてください。
同じ市区町村で長く売れ残っている物件より少し低い単価で出すと、問い合わせが集まりやすくなります。売り出し中の単価の分布はこのページの「売り出し中の物件との差」を参照してください。
ここに載せた成約相場をもとに、仲介で売るときの想定価格と買取の目安を同時に出します。匿名・無料・30秒。
無料でAI査定する査定額は売れる金額の保証ではありません。根拠（どの成約を、どう補正したか）を結果画面で確認できます。
出典：レインズ(レインズ(IP型)成約・在庫台帳（2026年10月取得）の集計値。直近3年（36か月）の成約で集計しています。新築、極端に小さい・大きい面積（土地・戸建ては土地30㎡未満と2,000㎡以上、マンションは専有15㎡未満と300㎡以上）、借地権・底地権は除いています。個別の取引は掲載せず、3件以上の集計値だけを載せています。集計日：2026-10-24。当社は宅地建物取引業者ではなく、売買の媒介・代理は提携する宅地建物取引業者が行います。
Q熊本市南区の中古マンションの成約価格はいくらくらいですか？
2023年10月〜2026年9月にレインズで成約した熊本市南区の中古マンション40件の中央値は1,665万円です。専有面積の中央値は73㎡、㎡単価の中央値は221,000円/㎡（73.1万円/坪）。四分位は174,000円/㎡〜278,000円/㎡で、半数の取引がこの範囲に入っています。
Q熊本市南区の中古マンションは築年数でどのくらい価格が変わりますか？
築11〜20年の㎡単価の中央値は328,000円/㎡（11件）、築31年以上は161,000円/㎡（13件）です。築年帯で単価は約2.0倍の開きがあります。同じ熊本市南区でも築年帯が違えば別の市場と考えてください。
Q熊本市南区の中古マンションは、売り出し価格と成約価格でどのくらい差がありますか？
2026年10月時点で売り出し中（在庫）の中古マンション30件の㎡単価の中央値は272,000円/㎡で、成約の中央値221,000円/㎡に対して+23.0%です。売り出し価格は成約価格より高く出るのが通常で、この差が値引き交渉の余地の目安になります。
Q熊本市南区の中古マンションの価格は上がっていますか？
年別の成約㎡単価の中央値は、2021年が203,000円/㎡（1件）、2026年が181,000円/㎡（9件）で、-11.0%です。ただし2026年は件数が少ないため、1件の取引で中央値が動きやすい点に注意してください。
Q熊本市南区で中古マンションを売るとき、費用はいくらかかりますか？
仲介の場合、仲介手数料の上限は売買価格の3%＋6万円（税別）で、中央値1,665万円なら約56万円（税別）です。ほかに印紙税・抵当権抹消費用がかかり、売却益が出れば譲渡所得税の対象（居住用は3,000万円控除あり）。買取なら仲介手数料はかかりません。
Qこの相場で、自分の中古マンションはいくらで売れますか？
相場は中央値で、個別の物件は築年・面積・立地・状態で上下します。イエクラベのAI査定は、この成約データと国土交通省の取引価格を使い、仲介で売るときの想定価格と買取の目安を匿名で同時に出します。査定額は売れる金額の保証ではないので、根拠を結果画面で確認してください。