さいたま市南区の中古マンション成約相場中央値4,100万円（764件）

さいたま市南区の中古マンションは、2023年10月〜2026年10月の成約764件で中央値4,100万円（㎡単価59.7万円/㎡）。専有面積の中央値は70㎡です。築年帯で単価は約2.6倍違います。売り出し中の物件の㎡単価は成約より-22.5%の水準です。

築年帯別の成約価格

さいたま市南区の中古マンションを築年帯で分けました。単価は㎡あたりの成約価格の中央値、価格は各帯の成約価格の中央値です。

築年帯	件数	価格の中央値	㎡単価の中央値	四分位（25%〜75%）	専有面積の中央値
築10年以内	196	5,735万円	864,000円/㎡	755,000円/㎡〜1,003,000円/㎡	70㎡
築11〜20年	131	5,510万円	728,000円/㎡	601,000円/㎡〜882,000円/㎡	74㎡
築21〜30年	218	3,965万円	555,000円/㎡	433,000円/㎡〜653,000円/㎡	70㎡
築31年以上	215	2,100万円	327,000円/㎡	240,000円/㎡〜415,000円/㎡	65㎡

築10年以内86.4万円/㎡
築11〜20年72.8万円/㎡
築21〜30年55.5万円/㎡
築31年以上32.7万円/㎡

5件未満の帯は単価を出していません。

専有面積帯別の成約価格

専有面積の帯ごとに単価と価格を並べました。

専有面積	件数	価格の中央値	㎡単価の中央値	四分位（25%〜75%）	面積の中央値
40㎡未満	29	1,050万円	419,000円/㎡	256,000円/㎡〜1,014,000円/㎡	32㎡
40〜59㎡	107	2,490万円	455,000円/㎡	317,000円/㎡〜622,000円/㎡	54㎡
60〜79㎡	528	4,365万円	631,000円/㎡	407,000円/㎡〜798,000円/㎡	70㎡
80㎡以上	100	5,495万円	634,000円/㎡	500,000円/㎡〜862,000円/㎡	86㎡

年別の推移

成約年ごとの件数と㎡単価の中央値です（直近5年分。上の中央値は直近3年の集計）。最新年は年の途中までの集計です。

年	成約件数	㎡単価の中央値	前年比
2021年	41	493,000円/㎡	—
2022年	215	596,000円/㎡	+20.8%
2023年	206	624,000円/㎡	+4.6%
2024年	201	625,000円/㎡	+0.2%
2025年	270	560,000円/㎡	-10.3%
2026年	237	593,000円/㎡	+5.8%

2021年49.3万円/㎡
2022年59.6万円/㎡
2023年62.4万円/㎡
2024年62.5万円/㎡
2025年56.0万円/㎡
2026年59.3万円/㎡

いま売り出し中の物件との差

2026年10月時点でレインズに登録されている売り出し中（在庫）の中古マンションは263件。㎡単価の中央値は463,000円/㎡で、成約の中央値597,000円/㎡に対して-22.5%です。売り出し価格は成約価格より高く出るのが通常で、この差が「値引きされやすい幅」の目安になります。

	成約（2023年10月〜2026年10月）	売り出し中（2026年10月）
件数	764件	263件
㎡単価の中央値	597,000円/㎡	463,000円/㎡
四分位	389,000円/㎡〜798,000円/㎡	351,000円/㎡〜762,000円/㎡

売り出し中の㎡単価の分布

0〜20万円/㎡6件
20〜40万円/㎡98件
40〜60万円/㎡68件
60〜80万円/㎡37件
80〜100万円/㎡24件
100〜120万円/㎡18件
120〜140万円/㎡6件
140〜160万円/㎡2件
160〜180万円/㎡4件

さいたま市南区で中古マンションを売るときの進め方

このページの成約データを、実際の売却にどう使うかをまとめました。

売却の3ステップ

相場を確認する　さいたま市南区の中古マンションの成約中央値は4,100万円（㎡単価59.7万円/㎡）。半数の取引は389,000円/㎡〜798,000円/㎡の単価に入っています。築年帯で単価は約2.6倍違うので、自分の築年帯の行を見てください。
仲介と買取の2つの価格を知る　仲介は買主を探して相場に近い価格で売る方法、買取は不動産会社が直接買う方法で、価格は下がりますが短期間で確実に売れます。イエクラベのAI査定は両方を同時に出します。
売り出し価格を決める　さいたま市南区では売り出し中の中古マンションの単価が成約より-22.5%の水準です。この差が「値引きされやすい幅」の目安なので、成約中央値に0%前後を上乗せした価格が一般的な出発点です。年別の推移は2021年→2026年で+20.1%です。

売却にかかる費用の目安

項目	目安（中央値4,100万円で売った場合）	備考
仲介手数料（上限）	129万円（税別）	売買価格×3%＋6万円。買取なら不要
印紙税	1万円	売買契約書に貼付（軽減税率）
抵当権抹消	1〜2万円	ローンが残っている場合。司法書士報酬込み
譲渡所得税	利益が出た場合のみ	居住用は3,000万円特別控除。税金の解説・税額シミュレーター

中古マンションを高く・早く売るための3点

同じ棟の成約を根拠にする
同じマンションの成約単価がいちばん強い根拠です。さいたま市南区の棟別の単価は市区町村ページの一覧にあります。階・向き・角部屋・リフォームの有無で、同じ棟でも1〜2割の差が出ます。
管理の状態が価格に効く
修繕積立金の残高・長期修繕計画・大規模修繕の実施履歴は買主が必ず見ます。管理組合の総会議事録と重要事項調査報告書を早めに取り寄せてください。
売り出しは在庫の単価より少し下に
同じ市区町村で長く売れ残っている物件より少し低い単価で出すと、問い合わせが集まりやすくなります。売り出し中の単価の分布はこのページの「売り出し中の物件との差」を参照してください。

売却の流れ全体は売却の流れ、仲介と買取の違いはこちらにまとめています。

さいたま市南区の中古マンションなら、いくらで売れるか

ここに載せた成約相場をもとに、仲介で売るときの想定価格と買取の目安を同時に出します。匿名・無料・30秒。

無料でAI査定する

査定額は売れる金額の保証ではありません。根拠（どの成約を、どう補正したか）を結果画面で確認できます。

出典：レインズ(レインズ(IP型)成約・在庫台帳（2026年10月取得）の集計値。直近3年（36か月）の成約で集計しています。新築、極端に小さい・大きい面積（土地・戸建ては土地30㎡未満と2,000㎡以上、マンションは専有15㎡未満と300㎡以上）、借地権・底地権は除いています。個別の取引は掲載せず、3件以上の集計値だけを載せています。集計日：2026-10-24。当社は宅地建物取引業者ではなく、売買の媒介・代理は提携する宅地建物取引業者が行います。

よくあるご質問

Qさいたま市南区の中古マンションの成約価格はいくらくらいですか？

2023年10月〜2026年10月にレインズで成約したさいたま市南区の中古マンション764件の中央値は4,100万円です。専有面積の中央値は70㎡、㎡単価の中央値は597,000円/㎡（197.4万円/坪）。四分位は389,000円/㎡〜798,000円/㎡で、半数の取引がこの範囲に入っています。

Qさいたま市南区の中古マンションは築年数でどのくらい価格が変わりますか？

築10年以内の㎡単価の中央値は864,000円/㎡（196件）、築31年以上は327,000円/㎡（215件）です。築年帯で単価は約2.6倍の開きがあります。同じさいたま市南区でも築年帯が違えば別の市場と考えてください。

Qさいたま市南区の中古マンションは、売り出し価格と成約価格でどのくらい差がありますか？

2026年10月時点で売り出し中（在庫）の中古マンション263件の㎡単価の中央値は463,000円/㎡で、成約の中央値597,000円/㎡に対して-22.5%です。売り出し価格は成約価格より高く出るのが通常で、この差が値引き交渉の余地の目安になります。

Qさいたま市南区の中古マンションの価格は上がっていますか？

年別の成約㎡単価の中央値は、2021年が493,000円/㎡（41件）、2026年が593,000円/㎡（237件）で、+20.1%です。

Qさいたま市南区で中古マンションを売るとき、費用はいくらかかりますか？

仲介の場合、仲介手数料の上限は売買価格の3%＋6万円（税別）で、中央値4,100万円なら約129万円（税別）です。ほかに印紙税・抵当権抹消費用がかかり、売却益が出れば譲渡所得税の対象（居住用は3,000万円控除あり）。買取なら仲介手数料はかかりません。

Qこの相場で、自分の中古マンションはいくらで売れますか？

相場は中央値で、個別の物件は築年・面積・立地・状態で上下します。イエクラベのAI査定は、この成約データと国土交通省の取引価格を使い、仲介で売るときの想定価格と買取の目安を匿名で同時に出します。査定額は売れる金額の保証ではないので、根拠を結果画面で確認してください。

さいたま市南区の中古マンションの成約相場